분양권과 입주권의 차이

분양권과 입주권은 비슷해보여서 그 차이를 잘 모르는 분들도 있습니다. 새 아파트에 입주할 수 있는 권리라는 공통점이 있습니다. 일반분양에선 분양권 재개발, 재건축은 입주권이라고 표현합니다. 차이점에 대해 간략하게 정리했습니다.

 

 

 

 

 

 

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분양권과 입주권의 차이

입주권

입주권이란 재개발, 재건축으로 짓는 새 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다.

재건축, 재개발 사업이 개시된후 관리처분인가 고시가 나면 조합원 자격이 결정됩니다.

관리처분인가 고시가 나면 기존 주택을 소유하고 있던 조합원은 입주권을 가지게 됩니다.

 

입주권은 분양권과 달리 청약통장이 필요치 않습니다.

다만 입주권은 조합원 자격 요건을 충족해야 합니다.

 

 

 

분양권

분양권 신규 아파트 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다.

흔히 아파트 청약통장을 사용해서 당첨되면 분양권을 얻을 수 있죠.

흔히 당첨권이라고도 합니다.

입주 전에 P를 주고 사고팔기도 합니다.

 

재개발, 재건축 사업에서도 분양권에 당첨될 수 있습니다.

조합원들에게 우선적으로 조합원아파트에 대해  입주권을 우선 배정합니다.

그리고 조합원 아파트를 제외한 나머지 세대에 대해 일반인에게 일반 분양을 실시합니다.

청약통장을 사용해 청약 신청해서 당첨되면 분양권을 받게 됩니다.

 

 

 

 

 

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분양권과 입주권의 공통점

분양권과 입주권의 공통점은 둘 다 신규 아파트에 입주할 수 있는 권리라는 점입니다.

눈에 보이지도 않는 서류로만 존재하는 권리입니다.

차후 실제 부동산을 취득할 수 있는 권리이기도 하죠.

 

 

 

 

 

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입주권과 분양권의 세법상 차이

입주권은 주택으로 봅니다.

하지만 분양권은 주택이 아닙니다.

분양권은 등기를 하고 난 후에야 주택으로 간주합니다.

 

 

입주권

입주권은 취득하는 순간부터 주택으로 간주됩니다.

만약 입주권 이외에 다른 주택을 가지고 있는 경우

그 주택을 팔게 되는 경우 중과세율이 적용됩니다.

입주권 취득할 때 이런 내용을 미리 알고 대비하는 것이 필요합니다.

 

 

 

분양권

반면 분양권은 주택수로 포함되지 않았기 때문에 입주권 보다 인기가 많았습니다.

분양권은 개정 전과 개정 후가 각각 다릅니다.

2020.7.10 대책으로 2021년 1월 1일 이후부터는 주택수에 포함됩니다.

개정 전후를 각각 알아봤습니다.

 

 

2020년 12월 31일 이전 취득한 분양권

주택을 가지고 있으면서 분양권을 취득한 후

종전의 주택을 팔면 1세대 1주택 비과세 혜택 받을 수 있습니다.

분양권이 주택수에 포함되지 않았기 때문에 비과세 혜택을 조건없이 적용 받을 수 있습니다.

 

또한 중과세 적용도 받지 않습니다.

규제지역에 2주택, 3주택을 소유한 다주택자들은 20%p에서 30%p 양도소득세율 중과세가 적용됩니다.

분양권 당첨된 후 다른 소유한 주택을 팔더라도 중과세율이 적용되지 않는다는 것이죠.

 

다만 분양권을 1년 안에 사고팔면 70%의 높은 양도소득세율이 적용됩니다.

여러개의 분양권을 사고팔면 합산과세 될 수는 있습니다.

 

 

2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권

2020.7.10 대책에서 분양권도 주택 수에 포함되는 것으로 개정되었습니다.

2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권은 양도소득세법상 1주택으로 간주됩니다.

양도소득세법상 1주택으로 간주한다는 내용이고요.

취득세법상 주택의 판정 기준은 조금 차이가 납니다.

취득세에선  2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권에 대해서 1주택으로 보고 취득세를 중과세합니다.

 

2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권에 대해선 개정된 내용대로라면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없는 것이 원칙입니다.

하지만 예외로 비과세가 적용됩니다.

비과세 받기 위한 조건이 따릅니다.

먼저 주택을 취득하고 난 뒤  1년이 지난 후에 분양권을 취득해야 합니다

분양권 취득 후에 종전 주택을  3년 이내에 양도해야 합니다.

이 두가지 조건이 만족된다면 1세대 1주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

하지만 건설사의 사정으로 아파트가 3년 이내에 지어지지 않을수도 있습니다.

입주할 수 없고, 기존 주택을 팔기에도 난처할 수 있습니다.

분명 본인의 잘못도 아닙니다. 어쩔 수 없는 사정이 생긴 것이죠.

이렇게 아파트가 완공되지 않는 상황에선 보호받지 못하나라는 의문이 들수도 있습니다.

이런 경우에도 규정을 완화해 주는데요.

분양권을 취득하고도 아파트 미완공으로 인해서 3년 이내에 종전주택을 양도하지 할 수 없다면,

신축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내 종전주택을 양도하고나서, 세대 전원이 신규주택으로 이사해서 1년 이상 거주 한다면 1세대 1주택으로 인정받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

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그 밖에 고려할 사항

청약제도와 대출에서도 주택수는 중요합니다.

주택이 많냐 적냐에 따라 청약 기회와 대출 가능성이 달라집니다.

 

청약제도 분양권도 1주택으로 간주되며 청약 기회에 제한됩니다.

대출에서도 분양권이 1주택으로 간주됩니다.

따라서 대출 받기가 더욱 어려워 질 수 있습니다.