DSR과 DTI는 은행에 대출을 요구하는 사람의 대출 상환 능력을 평가하는 지표로 쓰입니다. 현재는 DTI보다 더 강화된 DSR을 적용하고 있습니다. 내년 2022년 1월 1일 1부터 DSR 기준이 더욱 강화될 예정입니다. 대출 금액이 2억 초과하면 DSR규제가 40%가 적용됩니다.
대출받는 것이 갈수록 빡빡해지는 것이죠. 먼저 DTI와 DSR의 차이에 대해 쉽게 정리했습니다.
DTI (총부채상환비율, Debt To Incom)
소득 대비 부채가 얼마인지를 나타내는 지표입니다.
1년간 벌어들이는 소득과 현재 대출한 전체 대출금의 1년간 갚는 원금과 이자를 비교하는 것입니다.
은행에서 대출을 할 때, 대출을 요청하는 사람이 빚을 갚을 능력이 있는지 없는지를 판단하는 것이죠.
만약 대출 심사하는 과정에서 정확한 기준이 없다면 어떨까요?
같은 사람이라도 대출을 담당하는 직원에 따라 대출이 될 수도 있고, 안될수도 있고, 또는 어떤 은행에서는 대출이 되고 다른 은행에선 안되고 각각 달라지겠죠.
이렇게 되면 대출을 규제게 어려울 가능성이 크겠죠. 무분별하게 대출이 이루어질 수도 있고요.
대출이 무분별하게 늘어나면서 자산 가치에 거품까지 생길 수 있고, 거품이 팡하고 터지면 나라 경제까지 휘청이게 될 수도 있습니다.
정부 입장에서 대출을 규제할 필요를 느끼고 이를 규제하기 위한 기준으로 DTI를 마련한 것이죠.
대출 규제를 효율적으로 하기 위한 목적으로 마련되었고요.
은행에서 일관된 기준을 가지고 대출을 심사할 수 있게 되는 것이죠.
DTI는 1년간 갚는 대출금의 원금과 이자의 전체 금액과 1년간 소득의 비율을 나타낸 것입니다.
원금과 이자를 계사할 때 주택담보대출은 원금과 이자가 포함시킵니다.
하지만 주택담보대출 이외의 대출은 이자만 포함됩니다.
원금이 포함되진 않습니다.
이 내용들이 공식에 포함이 됩니다.
DTI를 구하는 공식은 아래와 같습니다.
공식만 잘 살펴봐도 DTI와 DSR의 차이와 효과를 바로 알아볼 수 있어요.
DTI = (주택담보대출 원리금 + 주택담보 이외의 기타 대출 이자) ÷ 소득 × 100%
아파트를 담보로 대출한 금액이 3억, 원금을 연간 1200만 원, 연간 이자를 900만 원을 갚고 있는 상황입니다.
자동차 할부, 신용카드, 카드론 대출금은 8,000만 원 수준이고 1년에 1,000만 원, 연간이자는 900만 원을 갚고 있습니다.
연간 소득이 1억이라고 하면 DTI 계산하는 방법은 아래와 같습니다.
- 주택담보대출 1년간 원금과 이자 = 1,200만원 + 900만 원 = 2,100만 원
- 기타 대출이자 = 900만 원
- 주택담보대출 원금과 이자 + 기타 대출이자 = 2,100만 원 + 900만 원 = 3,000만 원
- DTI = (주택담보대출 원리금 + 주택담보 이외의 기타 대출 이자) ÷ 소득 = 3,000만 원 ÷ 1억 원 = 0.3
DTI는 30%가 됩니다.
DSR (총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)
DSR도 DTI와 마찬가지로 대출을 받으려는 사람의 대출 상환 능력을 평가하기 위한 지표입니다.
주택담보대출을 새로 받게 되면서 부담해야 하는 원금과 이자와 기존 대출의 원금과 이자를 매달 함께 갚는데 문제가 없는지를 판단하는 지표죠.
가지고 있는 모든 대출을 갚을 정도로 소득이 충분한지를 살펴보는 것입니다.
무리한 대출을 방지하기 위해서입니다.
DSR은 DTI보다 더욱 강화된 지표입니다.
주택담보대출 원금과 이자가 포함되는 것은 DSR이나 DTI나 동일합니다.
차이가 있다면 주택담보대출 이외의 기타 대출에서 차이가 있습니다.
자동차 할부, 카드론, 신용대출 등을 기타 대출이라고 표현합니다.
DSR은 기타 대출의 원금이 포함된다는 점이 큰 차이라고 할 수 있습니다.
즉 위에서 다시 확인해보면 잘 알겠지만 DTI 대출 심사할 때에 기타 대출에서 이자 부분만 포함시켜 계산하는데요.
DSR은 기타 대출의 원금까지 포함시켜 계산하는 것이죠.
그래서 매년 갚아나가는 전체 대출금의 원금과 이자가 더욱 크게 계산이 됩니다.
대출을 요청하는 사람의 더 많은 소득이 요구가 되는 것이죠.
소득이 적으면 감당할 수 있을 정도로 대출만을 승인하게 되겠죠.
이런 내용들은 공식을 잘 보면 찾을 수 있습니다.
공식은 아래와 같고요.
상황은 위의 예와 동일한 상황에서 DSR을 차근차근 계산해보겠습니다.
DSR = (주택담보대출 원리금 + 주택담보이외의 기타 대출 이자) ÷ 소득 × 100%
- 주택담보대출 1년간 원리금 = 2,100만 원
- 기타 대출 1년간 원금과 이자 = 1,000만 원 + 9,000만 원 = 1,900만 원
- 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 원리금 = 2,100만 원 + 1,900만 원 = 4,000만 원
- DSR = (주택담보대출 원리금 + 주택담보 이외의 기타 대출 이자) ÷ 소득 = 4,000만 원 ÷1억 =0.4
즉 DSR은 40%가 됩니다.
대출과 소득이 변화가 없었지만 소득에서 차지하는 부채비율이 각각 DTI 30%, DSR 40%가 되었습니다.
기타 대출의 이자만 포함된 DTI보다는 기타대출 원금까지 포함한 DSR이 더욱 높습니다.
DTI, DSR 중 어떤 기준을 적용하게 되면 대출받는 입장에서 불리할까요?
다시 말해 대출받기가 어려운 것은 어느 것일까요?
DSR이 대출 심사 기준으로 사용된다면 대출받기가 더 어렵겠죠.
소득과 대출의 원금과 이자를 가지고 대출 여부를 판단하게 됩니다.
은행 입장에선 소득과 비교해서 대출이 적은 사람에게 대출해주는 게 안전하다고 판단하죠.
그런데 DSR지표는 개인의 대출을 더욱 많아 보이게 만듭니다.
DSR 지표가 더 실제 대출상황을 더 정확하게 반영하기도 합니다.
DSR이든 DTI든 지표가 높을수록 부채가 많다는 것으로 판단하고 대출금 상환 능력이 떨어진다고 간주합니다.
상환 능력이 나쁜 사람에게 은행에선 대출을 많이 해줄리는 없겠죠.
DTI, DSR이든 지표가 작을수록 대출을 갚을 능력이 높다고 간주합니다.
대출이 적을수록 원금과 이자로 나가는 돈이 적고, 그만큼 상환하기도 쉬우니까요.
현재 이미 대출금의 원금과 이자가 많다면 은행에선 높은 소득을 요구하거나,
현재 소득에 맞는 정도의 대출만 허락하게 됩니다.
대출을 더 많이 받으려면 원금과 이자가 클수록 1년간 벌어들이는 소득이 더욱 커져야 하는데,
소득을 마음대로 늘일 수는 없으니 대출을 원하는 대로 받을 수는 없죠.
DSR이 DTI보다 수치가 크게 나올 수밖에 없으니 대출을 받기가 더욱 어려워지는 것이죠.
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