공동명의 혜택 항상 있을까요? 아파트 같은 주택을 사거나 보유하거나 팔 때 세금 면에서 도움이 될 수도 있습니다. 공동명의 해놓으면 무조건 좋은 거 아니냐 할 수도 있습니다. 건강보험료 문제도 발생할 수 있기에 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
공동명의로 부동산을 등기하면 단독명의로 할 때보다 세금을 줄일 수 있습니다. 부동산 관련 세금 중에서 부동산을 통해서 벌어들이는 수익에 세금을 적용하는 경우가 있습니다. 세를 주고 받는 임대소득, 부동산을 처분할 때 얻게 되는 양도소득이 있습니다. 이 세금들도 누진세율을 적용하게 됩니다. 즉 소득이 많을수록 높은 세율이 적용된다는 말이죠. 부동산을 각각 공동명의로 하면 이익이나 소득이 각각 지분대로 나누어집니다. 결과적으로 낮은 세율을 적용 받을 수 있고, 공동명의자가 각각 따로 세금을 나누어 내는 것이 세금을 아낄 수 있게 됩니다.
공동명의 할 경우 장점
오피스텔을 임대해서 1년에 2,000만 원의 임대소득을 벌었다고 가정해봅니다. 단독명의로 할 경우, 임대소득에 대해 1,200만 원까지는 6%, 나머니 800만 원에 대해선 15%가 적용됩니다. 72만 원과 120만 원의 합계인 192만 원의 세금을 내야 합니다.
반대로 부부 공동명의로 각각 나누어서 세금을 낸다고 가정합니다. 2,000만 원에 대해 각각 1,000만 원씩 세금을 내는 경우입니다. 남편 1,000만 원에 대해 6%, 부인 1,000만 원에 대해 6%씩, 각각 세율이 적용됩니다. 각각 60만 원씩 가정해서 120만 원의 세금을 부담하게 됩니다.
공동명의 경우 72만 원을 절약하게 됩니다.
공동명의로 절세 효과가 발생하지 않는 경우
1세대 1주택자라면 이런 혜택을 볼 수 없습니다. 부동산 매입에서부터 처분할 때까지 각 상황마다 세금을 내야 합니다. 아파트 같은 부동산을 취득했을 때 취득세, 보유할 때 재산세, 종합부동산세, 보유하는 동안 임대할 때 임대소득세, 처분할 때 양도소득세를 각각 내야 되죠. 부동산을 6억에 취득했다고 가정했을 때 각각 세금을 대조해 보겠습니다.
취득세는 1%로 단독명의나 공동명의나 동일합니다.
재산세도 법정 계산방식으로 계산되서 부과하게 되는데 동일합니다.
종부세는 1세대 1주택에 9억 원 이하이기에 해당되지 않습니다.
임대소득세를 살펴본다면, 1세대 1주택자로 거주하고 있다고 가정했을 때 임대소득이 발생하지 않습니다. 임대소득이 발생하지 않으니 해당되지 않습니다.
양도소득세는 1세대 1주택자로 9억원까지 비과세 혜택이 있습니다. 단독명의든 공동명의든 모두 비과세 혜택을 가져갈 수 있습니다.
공동명의 유리한 경우
2주택 이상을 보유하고 있는 경우라면 공동명의가 유리할 수 있습니다. 위와 같은 상황이라고 가정했을 때 6억짜리를 각각 두 채 소유하고 있다고 가정할 경우입니다.
취득세는 주택에 대해 각각 1%의 취득세를 적용받게 됩니다. 2주택자라도 비조정정지역에서 매입한 주택 가격이 6억 원이하라면 1%의 취득세를 적용받게 됩니다. 공동명의로 한다고 하더라도 주택가액에 세율을 적용합니다. 1% 세율에는 변화가 없고, 부담하게 되는 실제 취득세에도 변화가 없습니다.
재산세 또한 공동명의와 단독명의에 따라 차이가 없습니다.
종합부동산세는 공제액에서 공동명의에서 유리합니다. 개인별로 6억 원을 공제 받을 수 있는데요. 단독명의라면 6억 원을 공제 받고, 공동명의라면 개인별로 6억 원이니까 12억 원까지 공제를 받을 수 있게 됩니다.
임대소득세는 차이가 있습니다. 단독명의 경우 주택임대소득을 합산했을 때 2,000만 원을 초과한다면 종합과세 적용됩니다. 공동명의라면 명의자 개인별로 2,000만 원을 초과할 때 종합과세가 적용됩니다. 즉 부부가 공동명의라면 1년간 주택임대소득이 4,000만 원까지는 분리과세 받을 수 있습니다.
양도소득의 경우도 마찬가지로 차이가 납니다. 양도소득세는 개인별 과세를 합니다. 부부가 공동명의로 되어 있다면 남편의 소득과 부인의 소득을 따로 구분해서 양도소득세를 계산한다는 얘기지요. 양도해서 번 소득이 2,000만 원이라고 가정한다면 단독명의의 경우 1,200만 원까지는 6%, 나머지 800만 원까지 15%의 세율을 적용됩니다. 공동명의라면 1,000만 원씩 6%의 세율이 적용되죠.
1세대 1주택자라면 공동명의, 단독명의 차이가 없습니다. 2주택 이상을 소유하고 있다면 공동명의자라면 혜택이 분명 있습니다. 상황에 따라 손해가 되는 경우도 있기 때문에 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
이미 보유하고 있는 주택을 공동명의로 바꾸려고 할 수도 있는데요. 이때는 명의자가 되는 사람에게 취득세가 부과되게 됩니다.
조정지역에 3주택 이상을 보유하고 있다면 최고 12%의 취득세가 적용됩니다. 그래서 처음 집을 취득할 때 공동명의 할지 미리 정하는 것이 유리하겠죠.
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