주택 임대차 신고제와 주택임대차정보시스템

주택임대차정보시스템은 국토교통부에서 다주택자의 주택 보유 현황을 빠르게 파악하기 위해서입니다. 실시간으로 파악할 수 있게 되었습니다. 목적은 부동산 시장을 투명하게 관리하기 위한 목적 그리고 세금을 공평하게 과세하기 위한 목적 두 가지입니다. 이 시스템을 뒷받침하고 강화할 수 있는 제도가 주택 임대차 신고제입니다.

 

 

 

 

 

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주택임대차정보시스템 활용 방식

주택 임대차 신고로 올린 내용들은 주택임대차정보시스템에 올라가게 됩니다. 국토교통부 건축물대장과 행정안전부의 재산세 대장으로 활용해서 주택임대차정보시스템을 운용하고 있어 왔는데요. 국토교통부의 임대등록자료와 확정일자 신고자료와 국세청에서 월세 세액공제 자료에 신고한 내용을 종합해서 임대차 계약 정보를 데이터로 기록하고 정리하고 보관하게 됩니다. 

 

 

 

 

 

 

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주택임대차 신고제 장점 

세입자가 얻는 장점과 정부가 얻는 장점으로 나눌 수 있습니다.

 

 

세입자 입장에서 장점

아파트 실거래가를 예를 들겠습니다. 실거래가를 앱에서 바로 확인할 수 있으니 편리해졌죠. 부동산 실거래가 신고제도 덕분이라고 할 수 있죠.  마찬가지로 이와 마찬가지로 주택 임대차 신고 제를 도입하게 되면 주택 전월세 실거래가를 확인하기 쉬워집니다.

 

세입자들의 권리를 보호할 수 있다고 합니다. 확정일자를 신고하게 되면 전월세 보증금과 월세를 파악할 수 있게 됩니다. 표면적으로 임대인이 지켜야 할 의무로는 임대차 보호법 3 법이 있습니다. 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권을 임대인이 잘 지키는지 확인할 수 있다는 것이죠. 

 

 

 

정부 입장에서 장점

다주택자의 집의 소유 상태를 확인하기가 쉬워집니다. 다주택자들은 임대사업을 운영하는 것은 당연하지만 주택임대사업자로 등록하지 않으면 주택수를 제대로 파악하기 힘듭니다. 세입자는 보증금을 보호하기 위해서 대부분이 확정일자 신고를 합니다. 그 자료를 활용한다면 주택을 제대로 신고하지 않은 다주택자의 주택 보유 현황을 쉽게 추적할 수 있습니다. 주택 임대차 신고제도의 숨은 취지는 다주택자를 찾아내고  임대소득을 세금을 제대로 과세하겠다는 것 같습니다.

 

또한 여기에 임대사업자가 임대할 때 지켜야 하는 의무를 제대로 지키는지 확인할 수 있게 됩니다. 또 주택임대사업자 등록하지 않은 미등록 임대사업자의 임대소득 현황도 자연스럽게 알게 됩니다. 

 

개인별 주택 보유 및 임대현황, 추정 임대로 자료 등이 국세청에 제공되게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

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임대차 신고제도 주요 내용

 

임대차 신고대상

신고제 시행일이 2021년 6월 1일입니다. 이때부터 맺게 되는 전월세 신규계약과 갱신계약은 모두 신고해야 합니다.  6월 1일 이전에 체결된 계약은 신고 대상은 아닙니다. 전월세 갱신 기간이 지나면 보증금과 월세를 더 올려 받는 경우가 많습니다. 이렇게 보증금이나 월세의 변동이 있을 경우 신고를 해야 하고요. 금액 변동 없이 갱신된다면 신고하지 않아도 됩니다.

 

 

 

신고지역

보증금 6천만 원 초과하거나 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약은 반드시 신고해야 합니다. 전국을 대상으로 하는 것은 아닙니다. 주택임대차정보시스템을 위해서 신고해야 하는 지역에서 제외되는 지역도 있습니다.

경기도를 제외한 도지역의 군은 신고를 하지 않아도 됩니다. 경기도의 군은 모두 신고를 해야 하고 나머지 도지역의 군은 신고하지 않아도 됩니다. 전월세 계약의 수가 적고 임대차 비중이 높지 않기 때문이죠.

 

 

 

신고금액

보증금에는 최우선변제금액을 기준 이상이라면 반드시 신고해야 하는데요. 최우선변제금액이란 확정일자 신고를 하지 않아도 가장 먼저 보호받을 수 있는 보증금을 말합니다. 집주인이 대출이자나 원금을 제때 갚지 않아 집이 경매로 넘어가더라도 가장 먼저 되돌려 받을 수 있습니다. 서울 1.5억, 경기도와 세종시는 1.3억, 광역시는 7천만 원, 그 외 지역은 6천만 원입니다. 보증금이 앞의 금액 이상이라면 주택임대차 신고를 하여야 합니다. 

보증금이 최우선변제 금액 이하라 더라도 신고해야 하는데요. 최우선변제 금액 이하일 때는 월세가 얼마인지 확인하고 신고를 해야 하는지 않아도 되는지 결정합니다. 고시원일 경우 28만 3천 원 판잣집, 비닐하우스, 움막 같이 일반적인 주택의 형태가 아닌 비주택일 경우엔 20만 원 6천 원 이상이면 신고하여야 합니다. 

 

 

 

신고내용

임대차 계약서에 있는 내용들을 그대로 신고하면 됩니다. 임대인, 임차인 인적사항, 주택유형, 주소, 보증금, 월세, 계약한 날짜, 계약기간 등입니다. 갱신했다면 갱신요구권 사용 여부도 신고하여야 합니다.

 

 

 

신고방법

신고서를 작성해서 신고합니다. 임대인이든 임차인이든 둘 중 아무나 신고해도 됩니다. 임대인, 임차인 공동 제출이 원칙이지만 편의를 위해서 둘 중 누구라도 임대차계약서만 제출하면 공동 신고가 가능합니다. 임대차 계약서에는 집주인과 세입자가 같이 도장을 찍거나 서명을 했기 위조 가능성이 낮기 때문입니다. 서로 합의되었다는 것을 확인할 수 있기 때문이죠.  공인중개사도 신고를 대신할 수 있습니다.

계약을 한 날로부터 30일 이내에 신고하여야 합니다. 전월세 계약한 집의 관할 주민센터 방문해서 신고하거나 온라인으로 신고할 수 있습니다. 신고할 수 있는 온라인 사이트는 부동산 거래 관리시스템 https://rtms.molit.go.kr로 신고하면 됩니다.

 

 

 

계도기간

주택임대차 신고 제도를 알리고, 또 국민이 이 제도를 알고 신고하는 기간이 필요합니다. 이 기간을 1년으로 두고 있습니다. 2021년 6월 1일부터 시행되었고, 2022년 5월 31일까지 신고하면 과태료가 부과되지 않습니다. 이 기간이 지나면 과태료를 부과하겠다는 것인데요. 신고가 강제의무가 되는 것입니다. 

계도기간이 지난 후라도 과태료를 부과하기 전에 자진 신고한다면 과태료를 면제합니다. 

 

 

 

 

 

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정리

주택임대차 신고와 그 장점에 대해 정리해봤는데요.  세입자보다는 정부에 더 유리한 시스템인듯합니다. 정부에서 세금 거둬가기는 쉬워질 듯. 세입자들에게 좋은 점을 굳이 말하자면 전월세 보증금과 월세 시세를  전보다는 쉽게 파악할 수 있다는 점 정도일듯합니다. 전월세 시세도 정보지나 부동산 중개사무소에서 자연스럽게 확인할 수 있었습니다. 그 자료들을 가지고 월세나 보증금을 합의해서 조절할 수도 있었고요.  다주택자들은 임대소득세를 더 많이 내야 하는 상황이 펼쳐지는데, 세입자가 예전처럼 합의해서 보증금이나 월세를 제대로 깎을 수 있을지 의문입니다.