실거래가, 기준시가, 공시지가 등 부동산 세금과 관련한 용어입니다. 부동산 소식과 관련해 인터넷 기사나 신문 등에 자주 등장하는데요. 용어에 대해 정확한 의미를 알아보고 동시에 어떤 세금 과정에 이 용어들이 활용되는 알아봤습니다.
1. 실거래가
부동산 가격은 시세와 공시가격으로 나뉩니다. 시세가 곧 실거래가를 말하죠. 아파트나 토지가 실제 부동산 시장에서 거래된 실제 가격입니다. 아파트를 사는 사람과 파는 사람이 만나서 실제 거래한 주택 가격입니다. 실거래가 신고제로 매수자가 구청이나 시청에 실거래가가 작성된 계약서를 제출하도록 되어 있죠. 국토교통부 실거래가 공시시스템을 통해서 확인할 수 있습니다.
2. 기준시가
모든 부동산이 실거래가가 있는 건 아니에요. 오랫동안 거래되지 않는 토지나 집들이 있으니까요. 거래되지 않은 부동산은 가격을 알아내거나 정하기는 힘들죠. 매도자와 매수자가 만나서 주택이나 땅 가격을 합의해서 거래를 할 수는 있지만 과연 그 값이 합당한지는 알 수 없죠. 세금과 계산하는 과정에서 임의대로 정할 수도 없죠. 그래서 국세청장이 1년에 한번씩 부동산의 가격을 평가하도록 하여 일반인들에게 알리고 있어요.
일반적으로 기준시가는 실거래가의 60~80% 수준이에요. 기준시가를 10~15년에 걸쳐서 실거래가의 90% 까지 올릴 예정입니다.
1) 기준시가의 종류
개별공시지가, 주택공시가격이 있어요. 주택공시가격에는 다시 개별주택 공시가격과 공동주택공시가격으로 나누어지죠. 개별주택과 공동주택 공시가격 모두 국토교통부에 '부동산 공시가격 알리미'에서 확인할 수 있어요.
① 개별공시지가
매년 국토부에서 정한 표준이 되는 토지의 가격을 계산합니다. 이를 표준지공시지가라고 하죠. 표준지공시지가을 참고하여 시장, 군수, 구청장이 해당 지역의 모든 필지의 가격을 계산합니다. 하나하나의 토지마다 개별적으로 토지 가격을 매긴 것입니다. 토지가격만 계산한 것입니다. 건물 가격은 제외합니다.
② 주택공시가격
주택과 토지의 가격을 합쳐서 평가한 금액이에요. 공시란 여러 사람들에게 알린다는 의미에요. 정부나 지자체에서 주택가격을 조사, 계산, 결정해서 국민들에게 알려주는 가격을 뜻하고요. 개별주택, 공동주택 공시가격으로 나누어집니다.
● 개별주택 공시가격
개별주택은 단독주택을 뜻해요. 단독주택의 공시가격을 나타낸 것이죠. 아파트는 입지, 구조, 평수가 비슷하고 가격대가 비슷해요. 그래서 가격을 정하는데 어렵지 않고요. 이에 비교해서 단독주택은 아파트 가격처럼 파악하기가 쉽지 않습니다. 그래서 국토부에선 표준 단독주택을 선정하고 표준 단독주택 공시가격을 계산해서 발표합니다. 공시지가의 표준지공시지가와 개별공시지가와의 관계와 같죠. 이렇게 발표한 표준 단독주택 공시가격을 참고해서 각 단독주택마다 개별적으로 공시가격을 계산합니다. 이를 개별주택공시가격이라고 합니다.
●공동주택 공시가격
공동주택이란 아파트, 연립주택, 다세대 주택등을 말합니다. 아파트 등은 가격을 쉽게 알 수 있어요.
3. 부동산 세금에 따라 달리 적용되는 실거래가와 기준시가
1) 취득세, 양도소득세 - 실거래가
취득할 때, 또는 아파트를 팔 때, 우리는 서로 계약을 하고 서로 돈을 주고 받아요. 정부나 지자체보다 거래한 사람이 실제 거래된 가격을 제일 먼저 확인할 수 있어요. 거래하는 사람이 국토교통부보다 더 정확하고 빠르게 알 수 있죠. 거래된 금액을 지자체에 신고하게 되고 그 금액을 가지고 세금을 계산할 수 있어요. 그러니까 취득할 때, 양도할 때 실거래가가 바로 확인할 수 있죠. 이런 과정만 떠올린다면 취득세, 양도소득세를 계산할 때 실거래가를 적용한다는 건 쉽게 이해할 수 있어요.
2) 종합부동산세, 재산세 - 기준시가
종합부동산세와 재산세 등은 기준시가를 기준으로 세금을 계산합니다. 우리가 보유하는 내집이나 내 땅의 가격을 정확하게 계산할 수 있을까요? 내집 근처 아파트, 땅이 5억에 팔렸으니까 그 가격을 기준으로 세금을 계산하면 그 금액을 믿을 수 있을까요? 내 집 주위의 아파트나 토지가 거래될 때마다 재산세, 종합부동산 기준이 달라진다면 세금 과정도 힘들어지고 세금에 대해 불만을 가지는 사람도 늘게 될거에요. 기준시가를 적용할 수 밖에 없죠.
3) 상속, 증여 ?
실거래가 적용이 우선이에요. 실거래가가 없는 경우가 대부분이라서 기준시가를 적용하는 경우가 많아요.
먼저 상속, 증여로 인한 취득세는 기준시가를 적용합니다. 상속과 증여로 취득할 경우, 건물이나 땅을 돈을 주고 받으며 거래한 것이 아니니 금액을 확인할 수가 없어요.
양도소득세 계산 중 취득가액을 알 수 없는 경우도 있을 수 있어요. 매매계약서를 잃어버려서, 또는 오래 되어서 얼마에 샀는지 기억이 나지 않을 때도 있으니까요. 이때는 환산가액을 적용해요. 환산가액이란 기준시가를 기초로해서 정해지죠.
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