조합원 입주권은 몇 개까지 가질 수 있을까

입주권이란 조합원이 조합원 아파트를 분양 받을 수 있는 권리를 확인시켜주는 증서에요.

아파트를 분양받을 수 있는 권리를 분양권이라고 합니다. 마찬가지로 조합원이 조합원 아파트를 분양 받을 수 잇는 권리를 입주권이라고 합니다.

일반적으로 조합원 아파트에선 조합원들이 아파트를 분양 받을 수 있는 권리를 말한다. 

입주권도 분양권과 마찬가지로 주택 수에 포함이 됩니다.

이 입주권은 관리처분계획 인가가 난 후 받을 수 있게 되는데요.

그럼 재건축이나 재개발 지역에서 집을 여러 채 가지고 있다면 입주권은 몇개 받을 수 있을까요?

물론 상황마다 다릅니다. 확인해 볼께요.

 

 

 

 

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재건축  입주권

재건축은 주택을 가진 만큼 입주권을 받을 수 있습니다. 지역에 따라 조금씩 달라집니다. 그 이유는 주택 공급 기준에 따라 달라지기 때문이죠. 이 주택 공급 기준은 도시 및 주거환경정비법을 근거로 만들어지지만 지역에 따라 공급 기준이 조금씩 달라집니다.

 

먼저 주택을 소유한 만큼 공급받을 수 있는 경우를 정리해보겠습니다.

재건축시 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있는 경우

과밀억제권역이 아닌 주택재건축사업의 토지등소유자
근로자숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 자
국가, 지방자치단체, 주택공사 등
국가균형발전 특별법 제18조에 따른 공공기관 지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수하는 자

과밀억제권역이란 말그대로 해석하면 될거 같네요. 사람이나 공장, 상업, 업무 시설들이 한 곳에 너무 집중되지 못하도록 억제하는 구역인데요. 과밀억제권역서 추진되는 주택재건축사업에선 주택을 소유한 만큼 입주권을 받을 수 없다는 말이네요. 이 지역이 아니라면 주택 수만큼 입주권을 받을 수 있어요.

근로자숙소, 기숙사 용도로 소유하는 주인, 국가, 지방자치단체, 주택공사, 법률에서 정한 공공기관이 주택의 주인으로서 집을 여러채 가지고 있다면 입주권을 주택 수만큼 인정합니다.

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3주택이하로 공급할 수 있는 지역

재건축 시 과밀억제권역에서 투기과열지구가 아닌 주택재건축사업의 경우 

과밀억제권역에선 원칙적으로 주택 수만큼 입주권을 받을 수 없지만, 투기과열지구가 아니라면 최대 3개의 입주권을 받을 수 있다는 뜻이죠.  재건축 투자 목적으로 5채의 주택을 매입했는데, 이 지역이 투기과열지구 지정이 있었다면 조합 설립 전에 2채는 먼저 매도하는 것이 유리합니다.

 

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2주택을 공급할 수 있는 지역

재건축 시 종전자산평가액 또는 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있다. 이중 1주택은 전용면적 60㎡ 이하로 한다. 단, 이전고시일 다음날부터 3년 이내에 전매가 제한된다.

투기과열지구도, 과밀억제권역이 아닌 지역에선 일반적으로 주거전용면적이나 종전자산평가액을 기준으로 입주권을 정할 수 있어요.

종전자산평가액이란 재건축에 투자하는 주택과 땅의 가격을 계산한 것입니다.

이 종전자산평가액이 높아서 분양 받는 아파트 두채 가격이 된다면 두개의 입주권을 받을 수 있어요.

또는 재건축 전의 주택의 면적이 크다면 그 면적에 비례해서 주택 수를 계산해서 2채까지 받을 수 있어요.소유하고 있는 .

두개의 입주권 중 하나는 면적 60㎡ 이하의 소형주택 입주권을 받게 됩니다. 1+1이라고 표현합니다. 소형 주택은 이전고시일 이후 3년 이내에는 전매를 할 수 없어요.

이전고시의 과정을 살짝 살펴보면, 아파트가 공사가 완료되면 준공인가를 받고 입주를 하게 됩니다. 입주 이후에 이전고시가 이루어집니다. 이전고시가 되면 이때부터 아파트 보존등기가 가능해집니다. 간단하게 말해서 소유권 보존등기 이후부터 3년 이내에는 전매를 할 수 없다는 것이죠.

 

 

 

 

 

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재개발 입주권

재개발은 재건축과는 다릅니다. 재건축처럼 주택의 보유 개수만큼 입주권을 받을 수 있는 것이 아니에요.

보유한 주택의 종전자산평가액을 합산해서 1개의 입주권만 받을 수 있습니다.

 

부부 또는 가족이 각각의 명의로 주택을 매입하더라도 입주권은 하나 받고요, 나머진 현금 청산. 재개발 입주권을 계산할 때에는 개인이 아니라 세대원 전체의 보유 주택을 모두 합쳐서 계산하죠 . 부부간의 주민등록이 따로 되어 있어도 마찬가지입니다. 

5채를 샀더라도 원칙적으로 입주권을 1개만 받을 수 있습니다.

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예외

하지만 예외는 있어요. 종전자산가액과 주거전용면적을 기준으로 해서 판단하는데요.

재건축 사업 이전에 소유하던 모든 주택의 가격을 평가한 금액이 분양받게 될 아파트의 분양가액보다 비쌀 경우
또는 기존 주택의 주거전용면적이 조합원분양 아파트보다 더 넓은 경우

이 두가지 경우에 2개의 입주권을 받을 수도 있습니다. 100% 받는 것은 아니라 가능성이 있다는 것이죠.

 

여러 채의 주택이 아니더라도 주택을 1채의 종전자산평가액이나 주거전용면적이 새로 분양받을 아파트의 분양가액이나 주거전용면적보다 크다면 2개의 입주권을 받을 수 있습니다.

 

주의할 점도 있어요. 60㎡ 소형 평형대의 아파트를 신청하는 조합원이 많을 경우 소형평형 아파트 입주권을 못 받을 수도 있게 됩니다. 왜냐면 1주택 신청자에게 소형평형이 우선 배정되기 때문이죠. 소형평형대가 부족하다면 더 이상 분양 받을 수가 없게 되죠.

 

 

 

 

 

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마무리

재건축은 원칙적으로 주택 수에 비례해서  여러개의 입주권을 받을 수 있습니다. 재개발은 원칙적으로 입주권이 하나지만, 재개발 사업에 투자하는 집과 토지의 면적과 평가금액에 비례해서 입주권을 하나 더 받을 가능성이 있습니다.