재건축・재개발 사업은 절차가 꽤나 많고 복잡합니다. 정비기본계획 수립부터 정비구역지정서부터 추진위원회, 조합설립, 시공사선정, 사업시행인가, 자산평가, 분양신청, 관리처분계획, 이주및철거, 동호수 추첨, 착공, 일반분양, 준공 및 입주, 청산 등 절차가 꽤나 많아요. 또 그만큼 기간이 오래 걸리기도 합니다. 이 절차 중에서도 투자하기 적당한 타이밍이 있는데요. 절차에 대해 알아보면서 절차에 따른 투자 전략도 간단히 살펴 봤습니다.
정비기본계획
도시및 주거환경 정비법을 바탕으로 정비 기본계획을 수립하게 됩니다. 정비기본계획으로부터 해서 재개발, 재건축 사업이 시작한다고 볼 수 있어요. 정비기본계획이 수립되면 재건축 지역에선 안전진단을 하게 됩니다. 재건축은 기반시설은 양호하지만 건물이 노후되고 불량한 경우 건물을 대상으로 정비사업을 진행합니다. 그래서 건물을 대상으로 어느정도 불량한지 검사하는 것이죠. 재개발은 안전진단 과정이 없어요
정비구역지정
추진위원회
정비구역을 지정한 후에는 추진위원회를 구성할 수 있죠 추진위원회도 시장,군수, 구청장에게 승인을 받아야 합니다. 조합 설립의 전단계입니다. 추진위원회 승인을 받으려면 조건을 맞춰야 합니다.
정비구역의 토지등소유자의 과반수의 동의가 있어야 합니다.
토지등소유자는 정비구역에 땅이나 건물을 가지고 있는 소유자를 말합니다.
이른바 조합원인데요. 조합 설립이전에는 토지등소유자라고 부릅니다.
추진위원회에 찬성한 토지등소유자는 나중에 조합 설립에도 동의한 것으로 봅니다. 단 조합설립인가 신청 전에 반대의사를 표시하고 탈퇴할 수 있어요.
요즘 추진위원회승인 받았다고 현수막이 달려 있는 걸 자주 볼 수 있는데요. 뭔가 진행되는 것처럼 느껴질 수도 있는데요. 사실 이때는 초창기예요. 그래서 사업이 무산될 가능성이 높죠. 직접 투자하는 것이 아니라 관찰을 하는 시기입니다. 추진위원회 구성하는데 소요되는 기간은 보통 2에서 3년 정도예요.
조합설립
추진위원회가 승인되었다면 조합은 이때부터 주민들에게 조합설립동의서를 받으러 다니기 시작합니다. 조합설립에도 동의 조건이 있는데요. 재개발과 재건축의 동의 요건이 다릅니다.
재개발은 토지등소유자의 4분의 3(75%)이상 토지 면적의 2분의 1(50%) 이상의 동의를 받아야 해요.
재건축은 전체 구분소유자의 4분의 3(75%)이상 받아야 하며, 각 동별로 과반수의 이상의 동의를 받아야 해요.
사실 추진위원회에서 토지등소유자의 과반수(50%)이상의 동의를 받았고 조합설립에도 찬성한 것으로 간주합니다. 그래서 조합설립 동의를 추가로 25%만 더 받으면 되죠. 하지만 25% 수치만 보고 동의 받는 것이 쉬울거라고 판단하긴 어려워요. 74%가 되었더라도 나머지 사람이 동의를 안한다면 1%도 어려우니까요.
이렇게 조합 설립 요건을 만족하게 되면 추진위원회는 시・군・구에 조합설립인가 신청을 넣습니다. 설립인가가 나온 날부터 30일 내에 조합사무소가 위치한 지역에 법인 등기를 하면 조합 설립이 완료됩니다. 이때부터 법인으로서 정식으로 정비사업을 진행하게 됩니다. 추진위원회에서 추진했던 업무와 소유한 자산들을 조합에 인계하고요. 그런 다음 추진위원회는 해산됩니다.
조합 설립 전에 위해 총회를 개최합니다. 이때 안내책자를 나눠주는데요. 이 안내책자를 잘만 분석해도 대략적인 사업성을 분석할 수 있어요. 분담금이 어느 정도인지도 예측할 수 있고요. 조합설립 총회부터 사업성이나 투자 수익의 윤곽이 조금씩 잡혀나간다 볼 수 있어요.
이때는 싸게 나온 매물이 있다면 매수해도 나쁘지 않아요. 사업이 어느 정도 진행되다가 중단되더라도 팔아도 손해볼 정도가 아니라면 말이죠. 그리고 꼭 일반분양까지 기다려서 수익을 실현할 필요없이 사업시행인가 처럼 투자자들이 관심을 가질 때 팔아도 이익은 발생할 수 있어요. 하지만 전체적으로 사업진행이 중단될 위험도 있기에 추이를 살펴보는 것이 주가 됩니다.
시공자 선정
공개경쟁입찰 방식으로 시공사를 선정합니다. 그 시공사들 중에서 조합원들이 투표를 해서 결정하게 되죠. 서울시의 경우 조금 다르게 사업시행인가 후에 시공사를 선정합니다. 서울시의 공공지원제도 혜택을 받기 위해서죠. 시장・군수・구청장 및 공공지원을 위탁받은 자가 정비사업의 행정적・재정적 지원을 하는 제도로서 공공지원에 소요되는 비용만 부담하고, 나머지 사업비는 마찬가지로 주민이 부담합니다.
사업시행인가
조합에서 추진하고 있는 정비사업에 관한 전반적인 계획을 시장・군수・구청장이 최종적으로 확정하고 인가합니다. 시장 등이 승인을 내주는 거죠. 총대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형 구성, 신축 아파트의 세대수, 임대아파트 세대수 등 대부분의 내용이 결정됩니다. 정비사업의 윤곽이 잡히고 그 사업의 계획대로 해도 된다는 승인을 받게 됩니다. 그러므로 이때부터 사업이 본격적으로 진행된다고 볼 수 있어요.
투자자들이 가장 선호하는 투자 타이밍이 바로 이 시점입니다. 사업시행인가에서 거의 모든 계획이 정해지게 됩니다. 중단될 가능성이 거의 사라졌다는 뜻이 되기도 합니다. 따라서 분담금이나 투자 수익도 어느 정도 예측할 수 있게 되죠.
종전자산평가
사업시행인가 고시가 있은 후부터 종전자산 감정평가를 실시하게 됩니다. 조합원별로 가지고 있는 부동산의 가치를 평가하는 하는 것이죠.감정평가 결과가 나오면 일반분양가, 사업비 등을 어느 정도 예상할 수 있어요. 그리고 권리가액에 대략의 비례율을 적용하면 분담금 또한 산출할 수 있게 됩니다.
감정평가액을 기준으로 보상을 받게 되는데요. 감정평가액이 높으면 보상금을 많이 받을 수 있고, 그 보상금을 가지고 새 아파트 값을 일부 치르는 것이라고 정리를 해볼께요. 그 나머지는 조합원이 가진 돈을 지불해서 새 아파트 값의 일부를 치르게 됩니다. 이때 감정평가액이 높다면 분담금이 그만큼 줄게 됩니다. 그래서 감정평가액이 얼마에 평가되느냐에 따라 희비가 엇갈리게 됩니다.
조합은 사업시행인가 고시가 된 날로부터 60일 내에 개략적인 분담금의 내역 및 분양신청 기간 등을 조합원들과 토지등소유자에게 통지하게 됩니다.
분양신청
조합원이 분양 받겠다고 신청을 하게 됩니다. 조합원아파트 분양 계약을 하는 것이 아니라 희망 평형만 신청하는 단계입니다. 조합원분양 신청이 완료되고 조합원 분양 세대수와 일반분양 세대수가 정해지게 되는데요. 이를 바탕으로 관리처분계획을 작성합니다. 어떤 사람은 분양을 포기하는 경우도 있어요. 포기하는 사람에겐 현금청산을 하죠.
관리처분계획
조합원의 분양신청 기간이 종료된 이후에 수립하는데요. 분양신청이 이루어 졌으니 사업성 관련해서 자세한 자료가 나오게 되죠. 조합원분양, 이주, 철거를 앞둔 시점에서 철거와 건설, 분양 계획을 마지막으로 수정,보완해서 수립하는 단계를 말합니다. 기존의 부동산을 어떻게 바꿔서 처분할 것인지에 대한 종합적 계획을 수립하는 과정이고 봐도 무관하죠.
구체적인 수익률을 구할 수 있게 됩니다. 조합원분양을 통한 수익은 얼마나 되고 일반분양을 통한 수익은 얼마나 되는지, 임대아파트가 몇 세대인지가 결정되고요. 추정비례율이 결정되면서 각 조합원별 권리가액이 결정됩니다. 그에 따라 조합원들의 분담금이 결정되죠. 일반분양 가격을 제외한 대부분의 비용을 알 수 있게 됩니다.
또한 단계에선 조합원 사이에서 분쟁이 가장 많이 일어나기도 합니다. 구체적인 추정비례율, 권리가액, 분담금이 나오기 때문에 조합원마다 이해관계가 엇갈리게 됩니다. 조합의 자금운영에도 영향을 미치기 하기 때문이죠. 관리처분계획은 재건축・재개발 사업의 성공 여부를 가늠하는 중요한 단계이기도 합니다.
이렇게 세워진 관리처분계획은 시・군・구에 제출하고 인가를 받게 됩니다.
이주・철거
관리처분계획 인가 과정 이후 본격적으로 이주가 시작됩니다. 동시에 철거를 시작하죠 이주 기간은 통상 6개월에서 1년 정도로 볼 수 있어요. 조합은 이기간을 줄이려고 노력합니다. 이주가 빨리 이루어져야 철거도 빨리 완료됩니다. 일반분양도 빨라지고 착공도 빨리 진행할 수 있어니지까요. 또 이 기간이 짧아야지 금융비용이 줄어들기 때문이죠.
이주, 철거 시기에는 수익성이 거의 공개되기 때문에 투자자에겐 매력적인 투자 타이밍은 아닙니다. 사업 진행의 불확실성이 제거되었기에 실수요자에겐 좋은 타이밍입니다.
동호수 추첨
조합원들을 대상으로 동호수를 추첨합니다.
착공
일반분양
이주 및 철거가 완료되면 조합은 착공 신고를 합니다. 조합원 동호수 추첨 및 계약이 진행되고요. 2~3개월 후 일반분양을 할 수 있게 됩니다.
조합원들의 입주권 거래가 가장 활발하게 이루어지는 시기이기도 합니다. 조합원들은 입주를 할 것인지 입주권을 팔고 수익을 실현할 것인지를 결정하는 시기이기도 합니다.
준공 및 입주
준공인가가 난 후 실제 입주를 하게 됩니다.
이전고시
입주 후 몇 개월 내에 이전고시 절차가 시작됩니다. 공사가 완료되었음을 고시하는 것을 이전고시라고 해요, 정식으로 대지를 측량해서 분할한 후 그에 따라 분양받은 사람들에게 소유권을 이전하는 절차입니다. 이전고시 절차를 거쳐야 비로서 건물의 등기가 진행됩니다.
청산
청산되면 재건축・재개발 사업의 모든 절차가 완료됩니다. 이 모든 절차가 진행되는 기간이 10년 정도로 볼 수 있죠. 다만 입주후에도 추가분담금 문제나 소송에 휘말리는 경우도 있어요. 이땐 이전고시가 몇년씩 늦어질 수 있습니다.
'투자 공부' 카테고리의 다른 글
| 재건축・재개발 사업 조합원 자격 간단하게 알아보기 (0) | 2021.09.02 |
|---|---|
| 부채를 해결하는 세가지 방법_ 긴축, 채무탕감, 제로금리 (0) | 2021.08.30 |
| 재개발, 재건축 투자결정 쉽게 판단하는 방법 (2) | 2021.08.23 |
| 재건축, 재개발 비례율 쉽게 개념잡기 (2) | 2021.08.21 |
| 재개발보다 재건축에 투자하는 것이 항상 유리할까? (0) | 2021.08.18 |
