재건축, 재개발 비례율 쉽게 개념잡기

재건축, 재개발의 사업성과를 확인하는 하나의 지표로 비례율을 사용해요. 투자 수익률과 같은 맥락으로 이해할 수 있어요. 비례율을 투자수익률과 비교해서 간단하게 이해한 걸 정리했어요. 그리고 나머지 몇 개의 재개발, 재건축 단어를 정리해 봤어요.

 

 

 

 

 

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비례율

재개발, 재건축 사업성과를 나타내는 지표예요. 

비례율=(종후자산평가액-총사업비)÷종전자산평가액×100

수익률은 순수익÷투자금으로 구할 수 있어요. 투자한 자금 대비 얼마의 순수익을 벌었냐를 확인할 수 있죠. 여기서 순수익은 벌어들인 총수익에서 비용을 빼면 순수익을 구할 수 있어요. 투자 수익률을 구하는 방법은 다음과 같다고 볼 수 있어요.

수익률=(총수입-비용)÷투자금

이 공식은 투자금을 투하했을 때 얼마의 순수익을 벌 수 있는지를 알 수 있죠. 비례율도 같은 맥락으로 이해하면 될 거 같아요.

「종후 자산평가액-총사업비」 부분은 「총수익-비용」과 같은 개념으로 이해할 수 있고요. 종전자산평가액이란 조합원들이 재건축, 재개발 사업을 위해 제공하는 땅과 토지의 평가액이에요. 즉 정비사업에 투자한 투자금으로 이해할 수 있죠. 이렇게 접근한다면 비례율이란 것도 수익률과 같은 형태란 걸 이해할 수 있죠. 비례율이라는 생소한 표현 때문에 어렵게 느껴졌지만 이렇게 이해한다면 조금은 쉽게 이해하고 숙지할 수 있으리라 봅니다.

 

그래서 비례율이 100이 넘을수록 사업성이 좋다고 봅니다. 즉 투자한 금액 이상으로 수익이 난다는 것이니까요. 비례율이 100이 넘는다는 건 새 아파트의 가치에서 사업비를 차감하더라도 이전의 건물과 땅들의 가치보다 높다는 걸 보여주는 것이니까요.

 

 

 

 

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종후자산평가액

비례율 공식에 포함된 단어를 살펴볼 거예요. 종후자산평가액입니다. 재개발, 재건축 사업으로 아파트와 상가가 지어지는데 이 아파트와 상가로 벌어들인 수입이 총 얼마가 되느냐를 보여주는 것이죠.

종후자산평가액=조합원분양 수입+일반분양 수입

조합원들에게 분양해서 얻는 수입에 일반 분양하는 아파트, 상가에서 얻은 수입을 합산한 것이죠. 총수입이라고 볼 수 있어요.

 

 

 

 

 

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총사업비

재개발, 재건축 사업을 진행하는 과정에서 사용된 모든 비용을 말하는데요. 여기에는 공사비와 기타사업비를 더해서 구합니다.

총사업비 =공사비+기타사업비

공사비는 공사를 하는데 드는 비용인 건 쉽게 이해할 수 있고요. 시공비라고도 하죠. 거기에 기타사업비까지 포함하는데요. 금융비용, 보상비, 기타비용들까지 더해집니다.

 

 

 

 

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종전자산평가액

재건축, 재개발 사업 진행 이전의 조합원들이 소유하고 있는 땅과 건물들의 가치를 평가해서 더한 금액이에요. 토지와 건물은 정비사업을 위해 투자하는 자본과 같아요. 감정평가사들이 절차에 따라 구하는 감정평가액으로 계산됩니다.

 

 

 

 

 

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권리가액

권리가액이란 조합원들이 주장할 수 있는 권리를 금액으로 나타낸 것인데요. 사업 이전에 조합원이 제공하는 토지나 건물의 평가금액을 말해요. 공식은 아래에서 확인할 수 있어요.

권리가액=감정평가액×비례율

정비사업이전의 조합원들의 땅과 건물들을 감정평가해서 평가액을 계산하죠. 여기에 비례율을 곱해주면 권리가액이 나옵니다. 비례율은 재건축, 재개발 사업을 통해 얻을 수 있는 수익률이라고 할 수 있는데요. 비례율이 100이상이라면 감정평가액보다 더 많은 권리가액을 주장할 수 있죠.

 

 

 

 

 

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조합원 분양가

조합원들에게 아파트 분양을 먼저합니다. 이때의 조합원들에게 분양하는 아파트의 가격을 조합원분양가라고 합니다. 사업비가 얼마 드느냐에 따라 분양가는 달라지고요. 일반분양 아파트보다 10~20% 저렴한 편이에요.

 

 

 

 

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분담금

분담금은 조합원들이 추가로 부담해야 하는 금액인데요. 분양을 받을 때 얼마를 더 내야 하는지를 나타냅니다. 구하는 방법은 아래에서 확인할 수 있어요.

분담금=조합원분양가-권리가액

새로 분양받는 아파트의 가격에 사업 이전의 조합원의 땅과 건물의 평가액을 빼주면 됩니다. 조합원이 아파트를 분양받기 위해 내는 가격에서 종전에 조합원들이 제공했던 땅과 건물의 평가액을 차감해주는 것이죠.