재개발, 재건축 관련 계획 간단하게 파고들기

재건축, 재개발 사업은 어디서부터 비롯될까요? 직접 적용을 받는 것은 도시 및 주거환경정비계획입니다. 그럼 도시 및 주거환경정비계획은 어떤 계획을 바탕으로 만들어질까요? 또 그 위의 계획은 무엇일까요? 그리고 그 상위의 계획은? 재건축, 재개발 사업이 존재할 수 있게 하는 계획에 대해 확인해 봤어요.

 

재건축, 재개발 사업의 대상은 노후화된 도시 지역입니다. 즉 도시에서 이루어지는 사업입니다. 도시를 세울 때 도시를 어떤 방향으로 어떤 목적으로 발전시키고 바꿀지를 참고하는 계획이 바로 도시기본계획입니다.  도시기본계획을 바탕으로 도시관리계획을 세우죠. 그 아래에 다시 도시 및 주거환경정비 기본계획과 지구단위계획구역이 수립됩니다. 이런 수순으로 계획들이 만들어지고 존재합니다.

 

 

 

 

 

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도시기본계획

도시계획에 있어서 가장 최상위 계획이에요. 법으로 정한 계획이기도 하고요. 도시의 특성에 맞춰 개발 방향을 정하고 목표를 정합니다. 그에 맞춰 토지를 어떻게 이용해 나갈 것인지, 도로, 주차장 같은 기반시설은 어떻게 배치할 것인지, 녹지공간은 어떤 식으로 하고, 재난을 어떻게 대비할 지, 기후변화에 어떻게 적응해 나갈 것인지, 사람들의 잘 살 수 있도록 생활권을 어떻게 구분해 나갈지 등에 대해서 방향을 제시하는 기본적인 종합계획이라 볼 수 있습니다.

재개발, 재건축 사업 또한 토지, 기반시설, 녹지공간, 사람들의 생활권, 방재, 방범 계획이 모두 포함되어 있는데요. 이 또한 도시기본계획과 일치하는 방향으로 사업이 진행되어야 하죠. 즉 재개발, 재건축 사업에 있어서 가장 기본이 되는 계획은 바로 도시기본계획이라고 할 수 있어요.

 

 

 

 

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도시관리계획

도시기본계획을 구체적으로 실행하는 계획이라고 볼 수 있어요. 도시관리계획도 법으로 정한 계획이죠. 도시관리계획은 실제 건축을 할 때 지켜야 하는 건폐율, 용적률 등을 구체적으로 밝히고 있습니다. 집을 지을 때 대지에서 집은 몇 평을 지어야 하고, 몇층까지 올릴 수 있는지를 직접 정해준다는 것이죠. 그리고 토지를 이용할 때에 필요한 구체적인 방법이 제시되어 있죠. 도시관리계획에 도시 및 주거환경정비 기본계획과 지구단위계획구역에 관한 계획도 포함되어 있습니다.  재개발과 재건축과 직접적으로 관련되어 있는 계획입니다.

 

 

 

 

 

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도시 및 주거환경정비기본계획

도시기본계획이 도시계획의 목표와 방향을 제시한 계획이듯이 마찬가지로 도시 및 주거환경정비 기본계획 또한 정비사업의 방향과 목표를 제시하는 계획이에요. 시청 같은 지방자치단체가 정비사업의 기본 방향과 목표 등을 제시하는 계획입니다. 물론 도시기본계획의 방향과 목표 안에서 정해지는 것은 당연하고요. 그러니까 정비구역으로 지정될 예정인 정비예정구역을 어떻게 바꿔나갈지 기본 방향을 알 수 있어요.

50만 명 이상의 시에서는 10년 단위로 정비기본계획을 수립하고 5년마다 타당성 여부를 검토해서 그 결과를 다음 계획에 반영하도록 정해져 있습니다. 인구 50만 명미만의 시는 도지사가 인정하는 경우에만 정비기본계획을 수립할 수 있습니다.

 

 

 

 

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도시 및 주거환경정비계획

도시 및 주거환경정비기본계획을 바탕으로 수립된 계획입니다. 정비구역을 지정하고 정비 방향을 구체적으로 설정합니다. 정비기반시설을 설치할 때의 기준, 정비할 때의 구체적인 방법 등을 구체적으로 정해줍니다. 재개발, 재건축 사업의 구체적인 방법이 제시되어 있는 계획입니다.

 

 

 

 

 

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지구단위계획

도시관리계획으로 수립하는 지역 가운데에서 일부 지역은 지구단위계획을 수립하는 경우가 있습니다. 정비기본계획과 정비계획보다 더욱더 구체적이고 세부적인 계획입니다. 지구단위계획은 건물을 지을 때 건폐율, 용적률, 건축한계선, 녹지 비율, 건축 허가 조건 등이 구체적으로 나타나 있습니다. 

토지를 이용할 때 다른 곳보다 합리적으로 이용할 필요가 있을 때, 그곳만의 기능을 증진시킬 필요가 있을 때, 주위 경치를 깨끗하고 쾌적하게 개선해야 할 필요가 있을 때 지구단위계획을 적용하게 되죠.

재건축 사업을 지구단위계획으로 진행하는 경우가 있는데요. 지구단위계획을 진행하는 경우에는 주위의 환경을 쾌적하게 만드는 것이 목적이다 보니 토지의 일부를 기부채납 하게 되는데, 이때 기부채납 하는 땅이 많아질 수밖에 없죠. 그래서 아파트를 지을 부지가 줄어드니 당연히 수익도 낮아질 수밖에 없고요. 그래서 조합원들이 반대하는 경우가 있습니다. 하지만 쾌적한 아파트가 지어지니 가치가 높아질 가능성이 있죠. 그래서 지구단위계획으로 재건축 사업을 한다고 해도 유리할 수 있습니다.

 

 

 

 

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정리

재건축, 재개발과 관련된 계획에는 최상위 계획인 도시기본계획부터 시작해서 도시관리계획, 도시 및 주거환경정비기본계획, 도시 및 주거환경정비계획, 지구단위계획 등으로 나누어집니다. 기본계획들은 개발사업의 목표와 방향을 알려주며, 관리계획과 정비계획, 지구단위계획은 구체적이고 세부적인 건축, 건설 방법을 확인할 수 있습니다.