재건축과 재개발의 차이 쉽게 알아보기

재건축, 재개발 투자를 하면서도 재개발과 재건축의 차이를 잘 모르는 경우가 많아요. 재건축은 아파트를 다시 짓는 것, 재개발은 주택가를 철거하고 새 아파트를 올리는 것이라고 라고 단순히 이해하는 경우도 많은데요. 이보다는 조금은 간단하면서도 세밀하게 차이를 확인해 봤어요.

 

 

 

 

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생활 환경이 깨끗하고 편리할 땐 재건축 

재건축에 대해 먼저 확인해보려 하는데요. 법에서 말하는 재건축의 정확한 의미는 다음과 같아요.

주택 재건축 사업
정비기반시설은 양호하나 노후・불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

정비기반시설이 양호하지만 집과 아파트 주택 등이 오래되어서 사람이 살기에 적당하지 않거나 불편하게 될 경우라고 재건축사업을 시행하게 된다고 보면 되죠.
여기서 정비기반시설은 도로, 주차장, 상하수도 시설, 전기, 가스, 통신시설, 지하시설, 공원, 학교, 문화체육시설 등을 말해요. 이런 정비기반시설이 양호하다면 기반시설은 철거하거나 하지 않고 오래된 아파트, 주택, 빌라 등 건물만을 철거하고 새로 집을 지어 올리는 사업이에요.

 

다시 말해 아파트만 재건축사업의 대상이 되는 것이 아니란 점이에요. 아파트가 있는 지역이 주위 정비기반시설들이 상태가 양호한 경우가 많아서 주로 재건축사업으로 진행되는 경우가 많은 것일 뿐이죠. 일반 주택이나 빌라들도 주위의 이런 시설들이 양호하다면 재건축사업으로 추진도 가능하다는 말이죠.

기반시설
가. 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장 등 교통시설
나. 광장ㆍ공원ㆍ녹지 등 공간시설
다. 유통업무설비, 수도ㆍ전기ㆍ가스공급설비, 방송ㆍ통신시설, 공동구 등 유통ㆍ공급시설
라. 학교ㆍ공공청사ㆍ문화시설 및 공공필요성이 인정되는 체육시설 등 공공ㆍ문화체육시설
마. 하천ㆍ유수지(遊水池)ㆍ방화설비 등 방재시설
바. 장사시설 등 보건위생시설
사. 하수도, 폐기물처리 및 재활용시설, 빗물저장 및 이용시설 등 환경기초시설

정비기반시설
도로ㆍ상하수도ㆍ구거(溝渠: 도랑)ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구
"공동구"란 전기ㆍ가스ㆍ수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등 지하매설물을 공동 수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 위하여 지하에 설치하는 시설물을 말한다.

 대통령령으로 정하는 정비기반시설
1. 녹지
2. 하천
3. 공공공지
4. 광장
5. 소방용수시설
6. 비상대피시설
7. 가스공급시설
8. 지역난방시설
9. 주거환경개선사업을 위하여 지정ㆍ고시된 정비구역에 설치하는 공동이용시설로서 법 제52조에 따른 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 해당 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다)이 관리하는 것으로 포함된 시설

노후ㆍ불량건축물
가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
나. 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물
다. 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 「지방자치법」 제198조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례로 정하는 건축물
     1) 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것
     2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
라. 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 건축물

 

 

 

 

 

 

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집, 생활환경 모두 개선해야 할 땐 재개발

 

마찬가지로 법에서 말하는 '주택재개발' 사업은 아래와 같이 확인할 수 있어요.

주택재개발 사업
정비기반시설이 열악하고 노후・불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.

재건축은 정비기반시설이 양호할 때 이루어지고, 이와 비교했을 때 재개발은 정비기반시설이 열악한 상태일 때 진행 된다는 것을 알 수 있어요. 건물만이 아니라 도로, 전기, 상하수도, 전기, 가스 시설 같이 생활하기 위해 필요한 시설들이 오래 된 지역에선 재개발사업이 진행됩니다. 이런 시설들이 오래되어 상태가 불량하다면 거기서 사는 사람들의 생활이 불편하거나 거주하는데 사고나 위생 등의 위험 등이 발생할 가능성이 높아지는 곳이죠. 좀 더 구체적으로 말해서 홍수나 재난이 빈번하게 발생하거나 혹은 화재가 발생하더라도 길이 좁아서 소방차가 진입할 수 없는 곳 등이 재개발사업의 대상이 되는 것이죠. 

 

 

 

 

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공공재건축, 공공재개발

공공기관이 참여하는 재건축, 재개발 사업을 말합니다. 시장, 군수, 도시주택공사가 사업을 시행하거나 대행하는 경우를 말하는데요. 여기에 조건을 더해서 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려해서 기존 세대수의 160%에 해당하는 세대수 이상 건설을 해야 합니다. .  간단하게 종전 세대수가 100세대라면 공공재건축으로 160세대 이상을 지어야 한다는 거죠. 공공기관이 시행, 대행을 하면서 동시에 종전 세대수의 160% 이상 조건을 동시에 만족할 경우 '공공재건축', '공공재개발' 사업이라 합니다.

 

 

간단하게 정리하자면 주위 편의시설들을 갈아엎냐 아니냐에 따라 재건축, 재개발 사업으로 나뉜다는 거죠. 아파트가 재개발, 재건축의 기준이 아니란 얘기죠. 도로, 상하수도 시설 등 주위의 생활 편의시설을 주택, 아파트와 모두 철거한다면 재개발, 주택, 아파트, 빌라 등의 건물만 다시 짓는다면 재건축으로 정리할 수 있죠. 그리고 공공기관이 참여한다면 공공재건축, 공공재개발 사업이 된다고 정리할 수 있죠.