재개발보다 재건축에 투자하는 것이 항상 유리할까?

재개발과  재건축 중 어느 투자가 유리할까요? 재건축과 재개발의 차이를 조금이라도 아는 분이라면 아마도 재건축을 선택할 것입니다. 사업규모가 재개발에 비교해 작고 간단하다고 볼 수 있고, 속도가 빠르죠. 이런 특징 때문에 재건축 사업을 예측하기가 더 쉽기도 하고요. 이런 점 말고도 재건축이 유리한 점이 몇 가지 더 있습니다. 이런 점들을 봤을 때 재건축 투자가 확실하지만, 이런 확실함 때문에 오히려 재개발 투자가 유리한 면도 있습니다. 이런 점들을 각각 확인해 봤어요.

 

 

 

 

 

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첫째, 재건축은 기부채납 비율이 낮아요.

재건축은 재개발에 비해 기부채납비율이 낮습니다. 기부채납이 뭐냐고요? 시청에 구청 군청 같은 지자체에 땅을 기부한다는 뜻입니다. 기부채납은 정비기반시설과 관련이 있습니다. 정비기반시설을 지을 때 필요한 것은 건축비와 땅입니다. 조합원들이 비용을 지불해서 도로, 공원, 주차장, 공원 등의 기반시설을 지어서 그 땅의 소유권을 지자체에 넘겨주는 것이죠. 무상으로 주기 때문에 기부라고 하는 거죠. 정비기반시설의 소유권을 개인이 할 수도 없고 관리 또한 개인이 할 수 없기 때문에 지자체에 넘겨주는 것이죠.

 

정비기반시설이 열악하고 주택들 또한 노후된 곳은 재개발 사업 방식으로 정비를 합니다. 정비기반시설을 모두 다시 만들어야 하니 땅이 많이 필요하게 되죠. 반면에 재건축은 정비기반시설이 양호한 곳에서 진행이 되는되요. 정비기반시설은 손도 안되고 헌 집을 새 집으로 바꾸는 공사만 하게 되니 아무래도 정비기반시설에 필요한 비용과 땅이 적게 들죠. 기부채납 부분에서 재건축이 재개발보다 유리하죠.

 

 

 

 

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둘째, 기부채납비율이 낮으면 수익성이 좋아져요.

기부채납 비율이 낮아서 기부채납 하는 땅이 적을수록 좋아지는 것은 무엇일까요? 전체 사업부지 중에서 기부채납 하는 용지가 작아지면 나머지 용지는 모두 아파트를 지을 수 있는 땅이 됩니다. 더 많은 아파트를 지을 수 있게 됩니다. 조합원들에게 한 채씩 분양하고 나머지는 일반분양을 하게 됩니다. 일반분양을 한 자금으로 아파트를 짓는데 드는 비용을 충당할 수 있게 되죠. 아파트 세대수가 많으면 많을수록 일반분양 수익이 높아지게 됩니다.

반면 기부채납비율이 높아진다면? 네, 바로 아파트를 지을 수 있는 땅이 줄어들게 됩니다. 일반 분양할 수 있는 아파트가 줄어드니 수익성이 낮아지죠. 행여나 일반분양을 하고도 아파트를 짓는데 드는 비용을 충당하지 못하게 된다며 조합원들의 분담금으로 해결해야 됩니다. 

수익성에서도 재건축이 유리합니다.

 

 

 

 

 

셋째, 재건축은 세입자 주거이전비, 상가영업보상비가 없어요.

재건축은 세입자가 이사할 때 세입자 주거이전비를 지급할 필요가 없습니다. 그리고 상가가 있다면 영업보상비를 지급해야 할 필요도 없고요. 하지만 재개발에는 이런 비용들을 지급해야 합니다. 재개발은 정비 사업과 직접적으로 관련이 없는 비용이 더 발생하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

재건축 단점, 재개발보다 투자금이 많이 듭니다.

완벽한 투자 상품은 존재하지 않습니다. 일반적으로 조건이 완벽할수록 가격이 비싸지는 단점이 생기니까요. 재건축도 마찬가지로 매매 가격이 많이 드는 만큼 투자금이 많이 듭니다. 사업성이 좋은 저층 아파트의 재건축 경우, 대지면적이 넓기 때문에 매매 가격이 비쌉니다. 전세입자를 넣고 하는 갭 투자를 생각해 볼 수 있는데요. 이때 저층 아파트의 전세 가격 시세가 낮은 편입니다. 전세입자를 넣고 전세자금을 활용한다더라도 투자금이 많이 듭니다. 중층 이상의 아파트 재건축은 전세 가격이 높은 편이라 저층 아파트 재건축 경우보다는 투자금이 적게 들긴 하지만 여전히 투자금이 높은 편에 속합니다.

 

 

 

 

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재개발 사업에서 빌라 투자

재개발에 포함되는 건물에는 단독주택, 상가, 아파트, 빌라 등 다양한데요. 여기서 빌라 매매가가 제일 저렴합니다. 싸게 살 수 있어서 투자금도 적게 들죠. 재개발 투자에서 빌라 투자가 인기가 많아서 예전보다는 경쟁이 높아졌지만, 여전히 투자하기에 부담이 적습니다.

 

 

빌라 투자가 가장 투자금 측면에선 가장 부담이 적을수도 있지만, 본질은 수익성입니다. 그 수익성에는 기간도 포함해서 생각해야 할 것이고요. 수익율이 300%라 하더라도, 1년 만에 300%와 10년 만에 300%는 분명 구분해야 합니다. 즉 투자금이 적게 들더라도 사업의 진행속도도 감안을 해야되겠죠. 사업이 확실하다는 근거부터 찾아낸 다음 빌라에 투자를 하는 것이 완벽한 투자에 가까워지지 않을까 합니다.