재개발, 재건축 투자결정 쉽게 판단하는 방법

재건축, 재개발 투자시 투자할 것인지 아닌지 판단을 해야 되죠. 오래된 아파트는 많고 새아파트가 적은 것이 지금의 상황이죠. 공급이 절대적으로 부족한 상황이라 어디든 투자해도 오른다는 믿음이 강할 때는 무슨 쓸모냐고 할 수는 있는데요. 어떤 상황의 투자든 기본 원칙을 지키면서 하는 것이 좋아요. 처음에 투자 수익률을 계산하는 것은 큰 오차가 있을 수 있는데요. 그래도 판단하는데 큰 도움이 되리라 생각되요. 투자를 판단한는 방법에 대해 간단하게 확인해봤어요.

 

재건축이나 재개발 사업에 투자를 하려면 건물을 매입하는 방법으로 투자를 하죠. 재개발이나 재건축 분위기가 감돌면 그 지역의 부동산 가격은 오르기 마련이죠. 건물 값은 오르겠죠. 프리미엄을 지불하고 건물을 사야되고요. 투자할 때 가장 먼저 생각해야 하는 것이 바로 이 건물의 프리미엄이 적당한가를 살펴봐야 한다는 것이죠.

 

 

 

 

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해당 건물의 감정평가액부터 알아보기

투자하는 건물의 시세와 감정평가금액부터 알아야 해요. 감정평가액을  알아야 얼마를 보상 받을지 예상할 수 있고요. 조합아파트를 받을 수 있는 분담금을 예상할 수 있거든요. 감정평가액이 정해지면 프리미엄도 확인할 수 있게 되고요. 재건축, 재개발 투자 여부를 판단하는데 투자 대상 건물의 감정평가액을 알아보는 것이 시작이라고 할 수 있어요. 감정평가액을 정확하게 예상하긴 어렵지만 대략 판단하는 방법이 있는데요.  국토교통부에서 제공하고 있는 부동산공시가격알리미를 통해 알아볼 수 있어요. 재개발 인근 지역에 비슷한 조건의 건물들을 검색해서 그 건물들의 공시가격을 바탕으로 해당 투자건물의 감정평가액을 예상하면 어느정도 비슷하게 예측할 수 있어요.

 

부동산공시가격알리미    https://www.realtyprice.kr:447/notice/main/mainBody.htm

 

• 예시 1 ) 빌라 감정평가액이 5천만 원이라고 합니다.
• 빌라 현재 시세가 7천만 원이라고 한다면
• 빌라를 7천만원에 샀다고 가정할 수 있죠.

 

 

 

 

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권리가액 계산하기

해당 건물의 감정평가액이 나왔다면 권리가액을 계산할 수 있게 되요. 권리가액이란 조합원들이 간단하게 보상금 책정에 사용되는 기준이라고 보시면 되요. 공식은 아래와 같아요.

권리가액=감정평가액×비례율

여기서 비례율이란 것은 사업성을 나타내는 지표로서 재개발・재건축 사업의 수익성을 나타냅니다. 비례율은 사업시행 인가시 예측할 수 있고 관리처분계획이 나온다면 정확하게 계산이 됩니다. 하지만 이 지표는 시공사나 조합에 의해서 얼마든지 바꿀 수 있는 여지가 많아요. 100%확신하는 것은 금물이고요. 투자를 판단할 때 참고하는 정도로 활용하시면 됩니다. 사업초기에는 비례율은 알 수 없으니 비례율을 100%로 정해놓고 계산을 하는 것이죠. 조합들은 여러가지 사정으로 가능하면 비례율을 100%로 맞추는 경향이 있거든요.

권리가액=감정평가액×100% ⇨ 권리가액=감정평가액

• 예시2) 빌라의 감정평가액이 5천만원이고 비례율이 100%이므로 권리가액은 5천만원이 되죠.
• 조합원아파트를 분양받을 때 새아파트 가격에서 5천만원을 빼줍니다. 그 나머지가 추가로 내야 하는 분담금이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

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조합원분양가 확인하기

다음 단계로 조합원분양가를 확인해야 하는데요. 조합원분양가란 새 아파트 중에 재개발, 재건축 조합원이 먼저 분양을 받는데요. 이 아파트의 가격을 말하죠. 시세보다 10~20%정도 저렴한 것이 보통이에요. 신규아파트보다 10~20%정도 낮춰서 계산한다면 어느정도 조합원분양가를 확인할 수 있어요.

인근 아파트 시세를 통해서 조합원분양가를 정했고, 권리가액도 어느정도 예측할 수 있게 되었을 때 분담금을 알 수 있게 되죠. 즉 조합원아파트를 분양받을 때 추가적으로 돈을 얼마나 더 내야 되는지를 알 수 있게 된것이죠.

분담금 = 조합원분양가-권리가액

• 예시3) 인근아파트 가격이 1억5천만원, 조합원아파트는 1억5천만원×0.8% (인근 시세의 80%수준이라고 예상)
• 조합원아파트 분양가 1억2천만원
• 분담금 = 조합원분양가(1억2천만원)- 권리가액(5천만원)=7천만원

 

 

 

 

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투자 결정 판단

처음에 건물을 매입하기 위해 투입했던 자금, 조합원아파트를 분양받기 위해 냈던 분담금을 모두 합하면 내가 투자한 금액을 구할 수 있게 되죠. 일반분양가와 비교를 한다면 어느정도의 수익률이 나오는지 확인할 수 있게됩니다. 일반분양보다 조합원분양아파트보다 얼마나 더 싸게 사는지 확인할 수 있죠. 만약 건물을 매입하기 위해 과도하게 프리미엄을 줬다면 일반분양보다 더 비싸게 조합아파트를 분양받게 되는 것이 되죠. 이때는 좀더 세밀하게 살펴볼 필요가 있겠죠.

• 예시4) 빌라매입자금 7천만원 + 분담금 7천만원 = 1억 4천만원 투자
• 일반분양가 1억 5천만원보다 1천만원 싸게 아파트를 구입
• 만약 빌라매입자금이 8천만원이었다면 같은 가격에 사게 되는 것
• 빌라매입자금이 9천만원이라면 오히려 더 비싸게 되는 꼴

 

정리하면요. 건물 매입시 냈던 투자금, 그리고 새아파트를 분양 받을 때 실제 내가 내게 되는 분담금을 알게된다면 투자결정을 내릴 때 도움이 됩니다.

 

위의 내용들은 재건축, 재개발 사업이 초기 상태라면 예상치의 오차가 커요. 단순히 투자판단 과정을 서술했어요. 재건축, 재개발 사업 과정이 많이 진행되었다면 비례율이나 분담금, 조합원분양가, 일반분양가가 더 정확하게 계산될거에요 . 그 땐  이익을 얼마나 얻을 수 있는지 쉽고 보다 정확하게 예상할 수 있을거라 봅니다.