재건축・재개발 사업 조합원 자격 간단하게 알아보기

재건축 재개발 지정 구역에 건물만 사면 무조건 조합원이 될 수있다고 생각하는 사람들이 많습니다. 잘못했다간 큰 코 다칠 수도 있어요. 살펴야 할 부분들을 살짝 정리해봤습니다.

 

 

 

 

---

재건축 조합원 자격 조건

먼저, 재건축은 건물과 토지를 동시에 소유해야 해요. 조합원 자격 조건은 아래와 같습니다.

 

재건축 사업은 조합원의 자격으로 건축물과 동시에 토지를 함께 소유하여야 합니다.
동시에 재건축 사업에 동의해야 합니다.

 

건물만 따로 소유하거나 땅만 따로 소유하고 있다면 조합원 자격을 얻을 수가 없어요.

이와 동시에 재건축 사업에 동의해야 조합원 자격을 얻을 수가 있게 됩니다.

사업에 동의해야 하는 기한은 조합원분양 신청 전까지 동의 여부를 전달하면 되고요.

만약 동의하지 않아 조합원이 되지 않게 되면 협의 매수, 매도청구의 절차를 통해 조합으로 소유권이 넘어가게 되죠.

 

재건축은 간단하죠? 이젠 재개발의 조합원 자격에 대해 알아볼게요.

 

 

 

 

---

재개발 조합원 자격

재개발 또한 기본적으로 건물과 토지를 동시에 보유 한다면 별다른 조건 없이도 조합원 자격을 얻을 수 있습니다. 건물, 땅의 크기 상관없고요. 주택이 몇채든 상관 없이 각각의 부동산에 대해 조합원 자격을 얻을 수 있어요. 

그리고 재건축처럼 사업에 동의해야 하는 절차가 필요없습니다.

 

재건축과는 다르게 재개발은 건물과 토지를 따로 소유해도 인정하는 경우가 있습니다.

인정하는 경우에 대해 알아볼게요.

 

2003년 12월 30일 이전에 건물과 토지의 소유권이 분리된 경우에만 건물에 대해서 그리고 토지에 대해 각각 조합원 자격을 줍니다. 즉 토지에 대해서 입주권을 주고 주택에 대해서도 입주권을 준다는 것이죠. 2003년 12월 30일은 「서울시 도시 및 주거환경정비조례」가 시행되는 날입니다. 이건 서울시가 기준이에요. 시도별 조례에 따라 다를 수 있단 점 기억하세요.

 

 

 

 

 

---

2003년 12월 30일 이전 소유권 분리된 경우 - 건물

먼저 건물의 소유권을 가진 경우에는 조건 없이 조합원이 될 수 있습니다.

단 무허가 건축물은 조심해야 하는데요. 무허가 건축물도 조합원이 될 수 있는 조건은 아래에 확인할 수 있어요.

1981년 12월 31일 현재 '무허가건축물대장'에 등록
1981년 촬영한 제2차 항공사진에 나타나는 경우

무허가 건축물은 반드시 위의 내용들을 살펴보고 증빙서류를 확인한 후에 매입해야 겠죠

 

 

 

 

---

2003년 12월 30일 이전 소유권 분리된 경우 - 토지

2003년 12월 30일 이전에 소유권이 분리된 경우에 건물의 경우를 알아봤어요.

이젠 토지 소유권을 따로 가지고 있는 경우 조합원으로 인정 받을 수 있는 조건을 확인해 볼께요.

 

토지 면적이 90㎡(27여평) 이상이라면 조합원 자격을 얻을 수 있어요.

토지가 90㎡미만의 토지를 소유하고 있을 경우 조합분양 신청 전까지 토지를 더 매입해서 소유한 토지 면적을 90㎡ 이상으로 넓히면 조합원 자격을 얻을 수 있죠. 새로 매입한 토지가 반드시 소유하고 있는 토지와 붙어 있을 필요가 없습니다. 위치 상관 없이 정비구역 안에서 면적의 크기가 90㎡ 이상이면 됩니다.

 

토지면적이 90㎡ 미만이라도 조합원 자격을 얻을 수 있는 경우가 있습니다.

무주택자라면  30㎡ 이상 90㎡ 미만이라면 가능합니다.

이때에도 조건을 만족해야 합니다. 2010년 7월 30일 이전에 구역으로 지정된 곳이어야 합니다.

 

2010년 7월 30일 이전에 구역이 지정되고,
토지 면적이 30㎡(9평) 이상 90㎡(27.2평) 미만인 경우

위와 같은 조건의 무주택자라면 90㎡(27.2평) 보다 작더라도 조합원으로 인정합니다.

 

하지만

토지 면적이 30㎡(9평) 미만일 경우

지목과 현황이 모두 도로일 경우,

(지목과 현황이 모두 도로라는 뜻은 등기부상의 땅의 용도와 실제 이용 상태가 도로인 경우를 말합니다.)

2010년 7월 30일 이후에 정비구역이 지정된 곳은 무주택자라도 조합원이 될 수 없어요.

 

30㎡ 미만의 토지를 소유한 경우 이 소유자에겐 조합원 자격이 주어지지 않고 현금청산을 하게 됩니다.

30㎡ 미만 토지소유자라도 조합원 분양신청 전까지 90㎡ 이상의 면적으로 맞추면 조합원 자격을 맞출 수 있죠.

반드시 토지가 붙어있을 필요 없어요. 전체 면적이 90㎡ 이상만 되면 가능합니다.

 

 

 

 

---

정리

정리하자면 재건축이나 재개발 조합원 자격 조건은  건물과 토지를 동시에 소유하고 있다면 공통적으로 조합원 자격을 얻을 수 있어요.

재개발은 2003년 12월 30일 기점으로 조합원 자격 조건이 복잡해집니다.

재개발은 2003년 12월 30일 이후에 건물과 토지의 소유자가 분리되었다면 재건축과 마찬가지로 동시에 소유해야 합니다.

하지만 그 이전에 소유권이  분리된 경우엔 건물과 토지에 대해 각각 조합원 자격을 부여했고요. 입주권을 건물 분, 토지 분해서 2개를 받을 수 있었다는 것이죠. 여기에 건물은 조건없이 조합원 자격을 얻을 수 있습니다.

토지는 면적에 따라 여부가 결정됩니다. 무주택자는 면적이 작은 토지라도 조합원 자격을 얻을 수 있죠.

마무리로 큰 개념 줄기만 잡아봤습니다.