재건축・재개발 투자할 때 반드시 살펴야 하는 것

모든 투자가 그러하듯 가격이 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것입니다. 재건축이나 재개발 투자도 마찬가지인데요. 사업이 한단계 한단계 진행될수록 사업의 가능성이 보다 명확해집니다. 투입되는 자금이 늘어나고 그만큼 수익률은 줄어듭니다. 초기에 판단해서 투자할수록 적은 투자금으로 더 높은 높은 수익으 가져가는 것은 당연합니다. 정비사업이 성공을 예상한다더라도 얼마의 수익률을 거둬 갈 수 있는지도 중요합니다.

 

내가 얼마를 투자해서 얼마를 버느냐가 중요하죠.  투자금을 확인하기 위해선 주택과 대지의 매매가 그리고 프리미엄 그리고 분담금을 알아야 합니다. 수익을 예측하기 위해선 조합원분양가와 일반분양가를 어느정도 예측해야 하고요. 여기서 가장 핵심은 분담금이 됩니다.

 

 

 

 

 

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재건축・재개발에서 투자금 계산하기

건물, 토지 매입금액 확인하기

재건축, 재개발에선 투자금을 구하는 방법으로, 먼저 빌라나 아파트 주택을 샀을 때 들어가는 매매금액을 확인합니다.  매입한 주택은 나중에 감정평가금액이 정해집니다. 매매한 금액에 감정평가금액을 빼면 프리미엄을 확인할 수 있게 되죠. 어쨌든 주택 매매금액에 분담금을 더하면 투자금을 구할 수 있게 됩니다. 

재건축・재개발에 투자한 자금 = 건물, 토지 매입자금(감정평가액+프리미엄) + 분담금

먼저 분담금을 구하는 방법부터 확인해 보겠습니다.

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분담금 공식

분담금이란 조합원아파트를 분양받기 위해 조합원이 내야 하는 돈입니다. 조합원아파트 분양가에서 종전에 가지고 있던 토지와 주택의 감정평가액을 빼면 분담금이 결정됩니다.

예를 들어 종전에 가지고 있던 토지가 감정평가액이 7,000만원이고 조합원아파트 분양가가 3억이라면 2억3천만원을 더 내야 합니다. 2억3천만원을 분담금이라고 합니다. 분담금은 자기돈으로 내든지 대출로 해결도 가능합니다. 하지만 투자를 하면서 분담금을 감당할 수 있는지 없는지를 판단하는게 먼저입니다. 분담금을 구하는 방법은 조합원분양가에서 권리가액을 빼면 됩니다.

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

공식에서 알 수 있듯이 분담금을 구하기 위해선 또 조합원분양가를 알아야 하고 권리가액도 알아야 합니다.

조합원분양가란 말은 말그대로 조합원이 조합원아파트를 분양받을 때 내는 분양가입니다. 시세보다 10~20% 저렴한게 일반적입니다. 주위 입주아파트의 시세를 바탕으로 어느정도 추측할 수 있죠.

권리가액이란 정비사업 이전 소유하고 있던 주택과 토지의 감정평가액에 비례율을 적용한 것입니다. 조합원의 정비사업에 주택과 토지로 투자를 했고 그것을 평가한 금액이라고 할 수 있어요. 권리가액을 구하는 방법은 아래에서 확인할 수 있어요.

권리가액= 감정평가액×비례율

감정평가액은 토지 주택을 감정평가한 금액이란 것은 잘 아실테고요. 비례율에 대해 잠시 알아보겠습니다.

 

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비례율 구하기

비례율은 정비사업의 수익성을 나타냅니다. 먼저 공식부터 확인하겠습니다.

비례율 = (종후자산평가액-총사업비)÷종전자산평가액×100

수익률 공식과 비교하면 비슷한 형태인데요. 일반적인 수익률 공식은 아래처럼 같고요.

수익률 =순수익÷투자금

예를 들자면 1000만원 투자해서 1억을 벌어들였다면 수익률은 10%라고 합니다.

자세히 보면 수익률 공식과 같은 형태입니다. 「종후자산평가액-총사업비」는 총수익에 비용을 뺀 것이니 순수익이라고 볼 수 있죠. 「종전자산평가액」은 정비사업에 투자한 자산을 뜻합니다. 즉 투자금이라고 할 수 있어요. 곧 수익률 공식에 대입할 수 있어요.

수익률(비례율)=순수익(종후자산평가액-총사업비)÷투자금(종전자산평가액)×100

즉 비례율이란 재건축・재개발 사업을 진행하면서 벌어들일 수 있는 수익을 백분율한 것이죠. 즉 재건축・재개발 사업의 수익률이라고 볼 수 있어요. 100%가 넘으면 수익이 나는 것이고 100%미만이라면 손실이 발생한다 정도로 이해할 수 있어요. 그런데 이 비례율은 100% 신뢰할 수 있는 수치는 아닙니다. 종후자산평가액, 총사업비 등을 바꿀 수 있기 때문에  조합이나 시공사의 의도대로 비례율을 바꿀 수 있어요. 비례율은 참고 수준으로 활용하면 됩니다.

 

참고로 종후자산평가액이란 조합이 얻을 수 있는 총수입이라고 할 수 있습니다. 일반분양해서 벌어들이는 수입 그리고 조합원아파트를 분양하면서 벌어들인 수입의 합계가 종후자산평가액입니다. 공식으로 나타내면 아래와 같습니다.

종후자산평가액 = 일반분양 수입 + 조합원분양 수입

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권리가액 구하기

권리가액 공식을 다시 정리하자면

권리가액  = 감정평가액  × 비례율

위의 방법으로 비례율을 구해서 주택과 토지의 감정평가액에 적용하면 권리가액이 나옵니다.

예를 들어 기존 주택과 토지의 감정평가액이 7천만원, 비례율이 110%라고 가정한다면 권리가액은 7천7백만원이 되겠죠.

 

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분담금 계산하기

과정이 너무 길어서 기억하기 힘들 수 있어, 분담금 구하는 공식을 다시 적겠습니다.

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

조합원분양가가 3억이라고 가정하고 권리가액이 7천7백만원이 나왔으니 조합원이 더 내야 하는 분담금은 2억3천3백만원이 되는 것이죠.

 

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투자금 계산하기 

주택과 토지를 구입할 때의 매입금액 그리고 분담금을 알게 되었습니다. 이 세가지를 더하면 내가 투자하는 전체 금액을 확인할 수 있어요.

예를 들어 주택과 토지를 1억에 매입했습니다. 감정평가액이 7천만원이라면 3천만원은 프리미엄이 되죠. 즉 3천만원을 더 얹어서 주택을 사게 된 것이죠. 분담금은 위의 예를 그대로 적용해서 2억3천3백만원이라고 가정합니다. 그럼 총투자금은 3억3천3백만원이 되는 것이죠. 

총투자금 = 주택,토지 매입비용(감정평가액+프리미엄)+분담금
=1억(감정평가액 7천만원+프리미엄 3천만원) + 분담금(2억3천3백만원)
= 3억3천3백만원

 

 

 

 

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수익 계산하기 

이젠 내가 얼마를 벌어들이느냐 입니다. 제일 먼저 확인해야 되는 건 바로 일반분양가입니다. 거기에 일반분양가에 조합원분양아파트를 분양받기 위해 투자했던 돈을 뺀다면 수익이 계산되죠.

수익=일반분양가-조합원분양가

일반분양가가 만약 4억이라면 조합원분양가는 3억입니다. 그럼 조합원분양가와 일반분양가는 1억 차이가 발생하죠. 

하지만 기존에 내가 프리미엄을 반영해야 합니다. 투자금을 구하는 과정에서 나온 조합원아파트를 분양받기 위해 3억3천3백만원을 투자했으니 실제 수익은 6천7백만원이 되는 것입니다. 

프리미엄을 3천만원을 주고 매입했을 경우 6천7백만원 이익이 났습니다.

만약 프리미엄을 주지 않고 감정평가액 수준인 7천만원에 매입을 했다면 3억3백만원에 조합원 아파트를 마련하게 됩니다.

반대로 프리미엄을 1억을 주고 매입했다면 총투자금은 4억3천3백만원이 되고, 결과적으로 일반분양가보다 3천만원을 더 주고 사게 된 꼴이 됩니다.

 

위의 방식대로 프리미엄을 얼마나 주고 투자하면 되는지 어느정도 판단할 수 있게 되죠. 아니면 주택을 얼마를 주고 사야지 손해를 보지 않을 지를 판단할 수 있죠.

수익률은 투자한 금액으로 수익을 나누면 됩니다. 이 과정은 생략하겠습니다.