재건축・재개발 대략적인 감정 평가 방법

재건축・재개발의 사업성이나 수익을 알기 위해선 투자하는 건물과 토지의 감정평가액을 예측하는 것도 중요합니다.

감정평가액을 정확하게 계산하는 것이 아님을 기억해 주시고요. 감정평가 방식을 적용해서 대략적인 평가액을 산정해서 수익성을 대략적으로나마 판단한자는 거에요.

 

 

 

 

 

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다세대주택의 감정평가액을 계산하는 방법

거래사례비교법을 적용합니다. 뜻은 말 그대로 입니다. 비슷한 입지 조건의 주택의 거래 가격을 비교하는 방법입니다. 다만 재개발이나 재건축 사업지 내의 건축물과 토지가 아니라 개발 지역 인근의 사례와 비교해야 합니다. 이유는 개발 지역 내에서 거래된 주택과 토지엔 개발에 대한 기대 이익이 포함되는데요. 감정평가액엔 이 기대이익이 포함되어선 안되기 때문이죠. 그런 이유로 개발에 대한 기대이익이 없는 인근지역의 거래 사례를 감정평가금액으로 정하죠.

거래사례비교법은 재개발 지역내의 빌라가 인근 지역에서 같은 평형의 빌라가 2억에 거래 되었을 때, 재개발 구역 내의 빌라도 2억대로 감정평가될 가능성이 높다는 거죠.

실제 개발 사업의 감정평가액은 인근의 시세보다 낮게 평가되는 경향이 있습니다. 인근 물건의 매매가격과 전세가격의 중간 정도 선에서 감정평가되는 경우가 많은 편입니다.

 

 

 

 

 

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단독, 다가구 주택의 감정평가액을 계산하는 방법

주택의 감정평가액과 토지의 감정평가액을 각각 구해서 더합니다. 주택 감정평가액을 계산하는 방법은 원가법, 토지의 감정평가액은 표준지 공시지가와 비교하는 방식으로 진행하면 됩니다.

단독주택・다가구주택 감정평가액 = 건물 감정평가액 + 토지 감정평가액

 

 

 

주택 감정평가하는 방법, 원가법

원가법은 주택을 건축하는데 들어간 원가 즉 건축비를 이용해서 주택의 감정평가액을 계산하는 방법이에요. 건물이 얼마나 오래됐냐에 따라 건물의 가치가 달라지는 것이죠. 매년 1년이 지날 때마다 감가상각을 합니다.  감가상각이란 가치를 줄여나간다는 뜻이고요. 40년이 되는 해에 그 건물의 가격은 0원이 된다고 가정하고 매년 일정량의 금액을 깎아나가는거죠.  예를 들어 주택을 건축하는데 시공비가 2억이 들었다면 1년에 5백만원씩 가치가 줄어든다고 가정하고 계산하는 거죠. 주택이 10년이라면 5천만원어치 가치가 줄었다고 보는 방식이죠. 지금 말한 방식은 감가상각에 대한 이해를 돕기 위해 단순화 시켜서 이야기한 것이고요. 감가상각하는 방법에는 여러가지가 있어요.

경험 데이터로 추정을 했을 때 건축연도가 15년 정도된 건물은 160만원 25년 정도 되었을 때 건물 평당 110만 원으로 추정할 수 있어요.

 

 

 

토지 감정평가하는 방법, 표준지 공시지가 활용

표준지 공시지가를 기준으로 정하고 땅 값에 영향을 미치는 여러가지 요인들을 적용해서 계산하는 방법으로 계산합니다. 표준지 공시지가란 정부에서 세금을 거둘 목적으로 토지의 가치를 측정을 합니다. 한꺼번에 대한민국 모든 토지를 감정평가할 수 없으니 대표성이 있는 토지를 정한 후 감정평가액을 계산하고 공개합니다. 이를 표준이 되는 땅의 공시지가라고 해서 표준지 공시지가라 하는거죠. 이 표준지의 공시지가에 개별 요인들을 생각해서 평가액을 더하거나 빼는거죠. 표준지보다 땅의 상태가 좋다면 높게 평가될 것이고요. 상태가 좋지 않다면 낮게 평가될거에요. 또는 부동산 경기가 좋고 나쁨에 따라 조금씩 달라지기도 합니다. 다시 말하지만 100% 정확한 평가액이 아니란 거죠. 

 

개발 지역 내의 여러군데의 토지의 공시지가를 확인하고 실제 그 개발지역의 실제 감정평가액을 계산해서 비교하면 어느정도의 추세가 나오기도 합니다. 이런 추세에 비추어서 계산을 해나가면 됩니다. 즉 성남의 재개발 구역 내의 토지 개별공시지가와 실제 감정평가한 금액을 비교하니 감정평가액이 개별공시지가보다 10% 더 높게 나오더라 라는 식으로 말이죠. 이런 방식으로 어느정도 추측을 할 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

 

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정리

항상 강조되는 것은 재건축・재개발 사업의 수익을 먼저 예측하는 것인 듯합니다. 그 전제로 감정평가액을 먼저 예측하는 거고요. 크게 나누었을 때 아파트나 빌라 같은 다세대주택은 비교사례거래법으로 단독주택, 원룸, 상가주택 같은 다가구주택은 건물과 토지의 감정평가액을 각각 계산해서 더하는 방식입니다. 단독, 다가구주택의 주택 부분은 원가법으로 계산합니다. 단독,다가구주택의 토지 부분의 감정평가액은 개별공시지가와 비슷하거나 또는 약간 높은 수준에서 정해진다고 보고 우선 정하게 됩니다.