지역주택조합 장점, 단점 중립적으로 바라보기

지역주택조합이란 무주택자, 또는 소형주택(전용면적 85㎥ 이하)을 1채 소유하고 있는 사람들 조합원으로 참여하여 내집 마련 사업을 직접 진행하는 것을 말합니다. 그런 과정에 속에서 조합원들이 모여 조합을 결성하고 구청이나 시청으로부터 법적인 단체로 인정을 받게 됩니다. 아파트 부지로 사용할 땅을 인수해서 사업계획승인을 얻어 건설사에게 아파트를 짓도록 의뢰하게 됩니다.

 

 

 

 

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지역주택조합의 장점

청약통장이 필요없습니다.

내집을 짓는데, 사장 또는 주인, 주체가 되어 아파트 공급사업에 참여하는 것이라고 볼수 있는데요. 자기 아파트를 직접 건설하는 것이지요. 분양을 받는다는 것은 건설사가 짓는 아파트를 단순히 사는 과정입니다. 분양 받는 것이 아니니 청약통장도 필요없다는 것이죠. 

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시세보다 저렴합니다.

일반분양의 경우 최초에 아파트 부지를 확보하는 단계에선 일반 개인들이 참여할 수 없습니다. 크게 봤을 때 지역주택조합방식과 일반분양의 차이죠. 일반분양 아파트는 초기에 시행사나 건설사가 주도합니다.  사업계획승인을 받은 후에 아파트를 짓고 분양을 합니다. 우리는 이때 아파트를 분양받을 수 있게 되는거죠. 그러니까 토지를 확보하는 과정에서 발생하는 마진은 시행사나 건설사의 몫이 됩니다. 우리의 몫은 없다는 것이죠. 반면 지역주택조합은 사업계획승인 이전의 땅을 확보하는 단계부터 참여를 하게 됩니다. 일반분양의 경우 땅을 매입하기 위해 대규모 대출을 하게되는데, 이때 발생하는 대출이자가 분양가에 포함됩니다. 지역주택조합은 조합원의 돈으로 땅값을 치르기 때문에  대출이자가 필요없으며, 우리가 모르는 시행사, 건설사의 수익 또한 우리가 부담할 필요가 없죠. 아파트 부지를 확보하는 단계에서 지출이 많이 줄어든다는 것입니다.지역주택조합아파트가 분양아파트보다 저렴한 이유입니다. 

 

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동호수를 선택할 수 있습니다.

일반적으로 선착순으로 선택을 합니다. 일반분양처럼 추첨 방식을 적용하지 않습니다. 간혹 추첨 방식으로 진행하는 지역주택조합도 있습니다만 대부분이 동호 지정 방식입니다. 로얄동과 로얄층을 먼저 온 사람이 선택할 수 있으니 일반분양의 추첨방식과 비교했을 때 매우 큰 장점임에 틀림이 없습니다. 빨리 가면 최소한 선택권이 박탈당하진 않는다는 것이죠. 물론 사업계획승인 단계에서 설계도 변경이 있을 경우, 동이나 호가 사라지는 경우도 없지않아 있습니다. 이점은 주의해야 할듯합니다.

 

 

 

 

 

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지역주택조합가입시 주의할 점

지금은 지역주택조합에 과대광고는 금지되어 있습니다. 주로 땅에 관한 내용들이 많은데요. 지역주택조합의 성패를 좌우하거나 속도가 결정되는 것이 땅이 얼마나 확보되었나입니다. 이런 부분에서 땅 100%확보, 95%확보 등 과대광고를 하는 경우가 많았습니다. 지금은 대상지역의 땅이 50%의 토지사용승낙을 얻어야 조합원 모집 신고필증을 받을 수 있습니다. 신고필증의 내용대로 광고를 해야 하므로 이젠 땅에 관해서 과대광고는 불가능하게 되었습니다. 어쨌든 가장 중요한 부분이니까 땅이 얼마나 확보되었나를 확인해야 합니다. 간혹 가다보면 95% 매매계약이 체결된 경우도 있는 지역주택조합도 있습니다. 성공확률이 높다고 볼 수 있습니다.

부수적으로 입지여건을 살펴보는 것도 중요합니다. 입지 여건에 따라 땅 확보가 수월해질수도 있으니까요. 그리고 지구단위계획 통과가 가능한 지역인지도 살펴봐야 합니다. 신탁사를 통해서 자금관리가 투명한지도 확인하는 것도 좋습니다.예상입주시점도 살펴보는 것도 좋지만 어디까지나 예정이니까 100%라고 믿어서는 안되겠죠.

 

 

 

 

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지역주택조합의 자격

지역주택조합은 무주택자와 소형주택을 1채 가진 사람이 우선 자격이 됩니다. 무주택자나 소형주택에서 사는 사람들이 서민들이 많습니다. 집이 여러채 있거나 큰 평수에 사는 사람들은 가입할 수가 없는데요. 이러한 자격조건에서 알 수 있든이 지역주택조합제도는 서민을 위한 제도라고도 합니다.

해당 지역에 거주해야 하는데요. 조합설립인가 신청일 기준으로 해당지역에 6개월 이상 거주하여야 합니다. 만약 조합원을 모집하는 과정이라면 조합설립인가 신청일까지 기간이 많이 남아 있으니 전입신고를 해도 어느정도 가능합니다. 그리고 세대주여야 합니다. 세대원이라면 세대주로 변경을 해야겠죠.

 

 

 

 

 

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지역주택조합과 재개발과 재건축

재개발, 재건축은 도시 및 주거환경정비법을 근거로 시행이 됩니다. 지역주택조합은 주택법을 근거로 아파트를 지어서 공급하는데 초점이 맞추어져 있습니다. 이에 비해 재개발, 재건축은 도시 및 주거환경정비법을 근거로 하는데요. 오래되어 사람이 살기 위험하거나 불편한 지역의 환경을 개선한다는 목적이 가미되어 있습니다. 물론 가장 중요한 목적은 아파트를 지어서 공급한다는 목표는 동일합니다. 재개발, 재건축에 비교했을 때 절차가 간단하고 비용이 적게 듭니다. 물론 사업이 진행이 되는 속도가 지역주택조합이 빠릅니다.

 

 

 

 

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지역주택조합 추진 과정

조합원을 모집하는 단계에선 추진위원회의 형태로 진행됩니다. 예정세대수의 50%의 조합원이 모여서 주택 건설 대지의 80%에 해당하는 토지사용승낙을 받는다면 조합설립인가를 구청이나 시청으로부터 받을 수 있게 됩니다. 이후에 사업계획승인을 얻은 후에 착공에 들어갑니다.

 

부족한 양질의 아파트, 폭등하는 아파트값에 청약경쟁률은 너무 뜨거워졌습니다. 당첨되기는 하늘의 별따기 마냥 너무 어려워졌고요. 대출제한으로 입주자가 부담해야 하는 현금은 더 커졌습니다. 대출 제한으로 돈을 많이 가진 사람이 더 유리한 입장이 되어 버린듯합니다. 이런 상황에서 지역주택조합은 해답이 되기도 합니다. 하지만 너무 위험해 보인다는 것이 문제입니다. 하지만 지역주택조합 성공사례 또한 늘어나는 것도 사실입니다. 처음부터 부정적인 생각으로 접근하면 옥석을 가리기 힘듭니다. 장점과 단점, 주의해야할 점을 체크해서 사실에 입각해서 판단해야 하지 않을까 합니다.