주택법 개정 주요내용중 지역주택조합과 관련된 내용 정리

2020년 1월 23일 주택법 개정되었습니다. 개정된 내용 중에서 지역주택조합과 관련된 내용을 정리했습니다. 개정되기 이전의 내용과 함께 2020년 1월 23일 개정된 내용을 정리했습니다.

 

 

 

 

 

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추진위원회 자격요건

개정 전에는 추진위원회 자격요건에 의무조항이 없었습니다. 개정 후에는 추진위원회의 자격요건을 정했습니다. 발기인이 자격을 갖추지 못하면 지위를 상실하게 되었으며, 이 발기인은 가입비 납부 등 조합 가입 신청자와 같은 권리와 의무를 부담합니다. 다른 조합의 조합장 및 임직원으로 겸직이 금지되었습니다.

 

 

 

 

 

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업무대행사의 자격요건

기존 주택법에는 업무대행사의 자격 요건으로서

1. 주택건설 등록사업자에 한해 인정
2. 토지확보, 조합원 모집, 설립인가 신청 등 업무 책임 부여
3. 조합원에게 피해를 줄 경우 손해배상 책임을 부여했습니다.

여기에 업무대행사의 손해배상 책임 담보를 위해 최소한의 자본금 요건을 더 높여서 추가했습니다. 법인은 5억 원, 개인은 자산 평가액 10억원 이상이 되어야 업무대행사로서 참여할 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

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조합원 모집 시 자격요건

사전신고 후 공개모집하도록 정해져 있었습니다.

제출서류에는 조합원모집공고안, 사업계획서, 조합 가입 신청서 및 계약서, 토지사용승낙서 등 토지확보 증빙자료 검토 후 처리를 했는데요. 이에 위반 시 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처하도록 했습니다. 이는 무분별한 조합 모집을 차단하기 위해서입니다. 

개정되면서 조합원 모집 자격요건을 더욱더 강화했습니다. 강화되는 내용으로는 아래와 같습니다.

1. 가입 시 주요사항에 대해 설명의무를 강화
2. 허위, 과장 광고로 인한 피해 방지를 위해 조합원 모집광고 관련 준수사항 신설, 위반 시 환불 및 형사처벌 가능
3. 사업 예정지의 50%이상 토지사용권 확보

가장 핵심적인 내용이 사업예정지의 50% 이상 토지사용권을 확보하는 부분입니다. 허위, 과장 광고는 주로 땅 확보에 관한 내용들이 많았습니다. 땅이 얼마나 확보되었냐가 지역주택사업의 성패를 좌우하기 때문입니다. 토지사용권을 50%를 확보해야 하는 것을 의무화했기 때문에 완벽하진 않지만 안전을 기할 수 있게 되었습니다.

 

 

 

 

 

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조합총회 모집 시 자금 업무에 대한 자격요건

의무사항이 없었습니다. 개정되면서 「자본시장법」에 따라 신탁업자가 대행하도록 의무화 했습니다. 주택조합에서 자금을 무분별하게 운용하는 것을 막을 수 있게 되었습니다.

 

 

 

 

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조합총회 시 자격요건

조합원 20%이상 직접 참석 의결, 발기인 및 업무대행사 임의 의결 불가능하도록 해서 총회 시 조합원이 제대로 참여해서 제대로 확인하고 안전하게 사업을 추진할 수 있도록 했었습니다. 이 부분은 기존과 동일하게 적용이 됩니다.

 

 

 

 

 

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조합설립인가 허가 시 자격요건

기존에는 계획 세대수의 50%이상 조합원을 모집해야 하는 첫 번째 조건, 사업예정지의 80% 이상 토지사용권을 확보해야 합니다. 재개발이나 재건축조합과 같이 토지를 우선 확보하도록 해서 보다 안정적인 조건에서 사업이 추진되도록 하기 위해서인데요. 여기에 하나 더 추가가 됩니다. 사업 예정지의 15% 이상 토지소유권을 확보해야 한다는 것입니다. 토지소유권을 확보한다는 것은 매매계약이 체결되어야 한다는 것이죠. 실제 자금이 투자되기 때문에 무분별하게 조합설립을 막을 수 있게 되었고, 책임감 있게 진행되는데 도움이 됩니다.

 

 

 

 

 

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사업 진행 지연 시 강제해산 및 환불조건

사업장기화를 막기 위해서는 강제해산과 환불조건이 있으면 유리합니다. 기존에는 여기에 관한 내용은 없었습니다. 개정되면서 아래와 같은 내용들이 새롭게 도입되었습니다.

1. 조합원 모집 신고 수리한 날로부터 2년 이내
2. 설립인가 미허가 시 총회 의결 후 사업 종결 여부 결정
3. 설립인가 후 3년이내 사업계획 미승인 총회 의결을 통해 해산 여부를 결정

강제해산과 환불조건이 추가되면서 사업의 단계를 일정기간 안에 진행을 시켜야 하므로 사업이 무한정 길어지는 것을 막을 수 있게 되었습니다. 또한 환불조건이 붙으면서 조합원이 안심할 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

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조합원 탈퇴 및 환급 자격요건

조합원 임의 탈퇴는 가능했지만 귀책사유가 조합원에게 있다면 전액 환불받기는 어렵지만, 조합 측의 잘못일 경우에는 전액을 환급받을 수 있었습니다. 이 내용은 기존과 동일합니다.

 

 

 

 

 

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시공자 책임에 대한 자격 요건

총 공사금액의 30~50% 시공보증하도록된 내용 또한 기존과 동일합니다.

 

 

 

 

 

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지역주택조합사업 추진이 추진되지 않을 경우가 많았습니다. 또는 간혹 가다 지역주택조합사업 자체가 무산되는 경우도 있었습니다. 핵심적인 요소가 바로 토지를 얼마나 확보했느냐 인데요. 지역주택조합 사업을 시작할 때, 땅 확보 비율을 의무적으로 강제했다는 내용이 중요한 부분인듯합니다. 아파트 지을 땅을 확보하고 시작해야 하므로 추진위원화나 업무대행사 입장에선 무분별하게 조합원을 모집할 수 없게 되었습니다. 그리고 땅확보 비율에 대해 있는 그대로 명시를 해야 하고 조합원들에게 설명해야 하게 되었으니, 조합원들이 좀더 나은 판단을 할 수 있게 되었다고 봅니다.