전세사기 예방을 위해 확인해야 할 5가지

보증금을 전세사기로부터 보호하기 위해서는 계약 단계부터 주의를 해야합니다. 부동산 중개사무소를 통해서 전세 시세를 비교하거나 등기부등본을 통해서 권리관계 파악하는 것도 중요합니다.  권리단계에서 살펴봐야 할 사항들을 함께 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

1.  매매가와 전세가 차이 확인

집주인이 무자본 갭투자로 집을 매매한 것인지 확인하기 위해서입니다. 무자본 갭투자는 주택의 매매가격보다 전세금을 더 높게 받는 것을 말합니다. 

 

전세가격이 매매가격보다 높거나 또는 전세가격이 유난히 비싸다면, 집이 팔려도 전세금 마련이 어렵다는 말이죠. 무슨 일이라도 생기면 세입자는 전세금을 받지 못해 고생을 할 수 있다는거죠. 집값이 폭락하는 사태가 발생하면 전세금 받기는 더 어려워지겠죠. 주로 아파트나 주택, 오피스텔 가격이 상승하는 시기에 무자본 갭투자 또는 갭투자가 유행합니다.

 

부동산 중개 사무소에 발품팔면 쉽게 파악할 수 있죠. 계약하려는 주택 인근에 비슷한 조건의 주택의 전세금 시세를 확인하면 됩니다.  신축건물일 경우는 전세금 확인하기 어려울 수 있습니다. 마찬가지로 중개업소 여러 곳에서 물어본다면 적당한 전세시세를 파악할 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

2. 근저당권 설정 확인

근저당권은 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 것을 말합니다. 쉽게 말해서 집을 담보로 대출한 것입니다. 근저당설정권자는 보통 은행입니다. 주로 은행에서 집을 담보로 대출을 해주니까요.

 

등기부등본에 근저당설정이 이미 표시되어 있다면, 경매로 집이 넘어갈 경우 가장 먼저 은행에서 변제 받게 됩니다. 먼저 은행에서 빚진 돈을 가져가고 나머지 돈에서 전세금을 받게 됩니다. 우선변제 순위가 뒤로 밀릴수록 전세금 확보가 어렵겠죠.

 

이런 내용들은 등기부등본을 통해 확인할 수 있는데요. 인터넷 등기소에서 쉽게 발급받을 수 있습니다. 등기부등본을 확인하면 집주인이 집을 담보로 대출을 했는지, 얼마정도 했는지 또는 집이 압류 상태인지 확인할 수 있습니다. 등기부등본상의 근저당설정권자에게 연락해서 실제 대출금액도 확인할 수 있습니다. 

 

 

집주인이 보증금을 받으면 근저당권을 말소하겠다고 말하는 경우도 있습니다 .그 내용을 계약서 특약 사항으로 작성해두어야 합니다. 

 

 

 

 

 

3. 전세금반환보증보험 가입 가능 여부 체크

전세금반환보증보험이란 전세계약이 끝난 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때, 보증기관이 세입자에게 전세보증금을 지급하는 상품입니다. 보증기관이 세입자에게 대신 보증금을 지급하고 나중에 보증기관이 집주인에게 보증금에 해당하는 금액을 요구하는 방식입니다.

 

전세보증금반환보험에 가입하려면 조건이 맞아야 하는데요. 이사할 집이 등기부상 경매신청, 압류, 가압류 상태거나 선순위채권이 주택가액의 60%이상이 설정되어 있을 경우, 주택과 건물이 모두 집주인의 소유가 아닌 경우 전세금반환보증보험에 가입할 수 없습니다.

 

전세금반환보증보험은 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험에서 가입할 수 있습니다. 전세급반환보증보험 가입 조건을 확인해보세요.

주택도시보증공사(HUG)

주택금융공사(HF)

서울보증보험(SGI)

 

 

 

 

 

4. 재산세, 종부세 등 세금 체납 유무 확인

집주인이 장기간 세금을 체납한 상태라면 그 집이 압류되서 매각될 수 있습니다. 매각한 재산은 국고나 지자체가 가장 먼저 회수해갑니다. 

세금으로 밀린 체납액을 충당한 후 남는 돈이 없다면 세입자는 보증금을 돌려받지 못하거나 보증금의 일부만 받게 되겠죠. 

 

 

 

 

세금 체납 유무는 전국 세무서에서 확인할 수 있는데요, 보증금이 1,000만 원을 초과하거나 임대차 계약을 맺은 후에는 집주인의 동의 없이도 확인 가능합니다.  전세 계약을 맺기 전이라면 집주인의 동의가 필요합니다.

 

 

 

 

 

5.선순위 임차인의 확정일자 확인

다가구주택의 경우 한 주택에 많은 세입자가 거주합니다. 먼저 이사한 세입자도 각자 확정일자를 받을 텐데요. 경매로 집이 넘어가면 확정일자 순서대로 보증금을 받게 되는데요. 선순위 세입자들의 보증금 액수가 크면 보증금을 모두 돌려받기 어려운 상황이 될수도 있습니다.

 

확정일자 선순위와 보증금이 모두 얼마인지 꼭 확인해야하겠죠. 주민센터에서 임대차 정보제공 내역서(확정일자 현황)으로 확인할 수 있습니다.