전세 사기 기본부터 챙가면 피할 수 있다.

전세 사기에는 두 가지로 나눌 수 있다. 세입자와 계약 후 바로 다른 사람에게 집을 팔고 잠적하는 경우와 계약 후 은행 등에 집을 담보로 돈을 빌리고 근저당권을 설정하는 경우로 나눌 수 있다. 용어부터 정리하고 대비책에 대해 정리했다. 

 

 

1. 전세권과 임차권

전세권과 임차권은 비용을 지불한 대가로 건물과 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 

 

실생활에서 다른 사람의 주택에 월세든 전세든 계약을 하면 보통 전세 계약 했다고 말한다.
임차계약이든 전세계약이든 간에 계약서를 쓰면 보통 전세 계약했다고 말하는 경우가 많다. 

실제 생활 속에선 임차권과 전세권을 구분 없이 사용하는 편이다. 

차이를 간단하게 살펴보자.

 

 

1) 전세권

전세권은 토지와 건물을 돈을 내고 사용할 수 있는 권리다.

전세권의 대상이 토지와 건물로 한정된다.

보증금이 필수다. 

민법으로 정한 재산을 사용할 수 있는 권리인 물권으로 분류하고 있다. 

등기를 해야 보호 받을 수 있다.

 

 

 

2) 임차권

임차권은 토지, 건물뿐만 아니라 다른 대상도 임차권의 대상이 된다.

전세권은 토지와 건물로 국한되지만 토지, 건물이외에도 다른 자동차, 가전제품 등 여러가지 물건도 임차권의 대상이 된다.  

임차권은 보증금이 없어도 된다. 

임차권은 채권으로 분류된다. 

전세권과 달리 등기를 할 필요도 없다. 

 

 

 

임차계약을 한 후 전세계약을 했다고 흔히 표현하듯이, 전세 사기도 임차권과 관련한 경우가 많다. 
전세 사기에 전세권과 임차권이 모두 포함된다.

임차권과 관련된 얘기를 먼저 해보자. 

 

 

 

 

2. 대항력과 우선변제권

다음은 대항력과 우선변제권에 대해서도 알아보자.
대항력과 우선변제권은 내 보증금을 지키기 위한 권리란 것은 어느정도 알 것이다. 

 

하지만 대항력과 우선변제권이 적용되는 싱황이 다르다. 

각각 다른 상황에서 행사할 수 있는 권리라는 말이다. 

또 권리를 확보하기 위한 절차도 다르다. 

 

권리를 행사할 수 있는 상황과, 권리를 확보하기 위한 절차를 정리했다. 

먼저, 둘의 개념이 다르다는 것부터 기억하자.

 

1) 대항력

대항력을 풀어서 말하면 버티거나 다툴 수 있는 힘이다.

임차권과 관련해서 해석해보자.

대항할 수 있는 힘이 있다는 말이다. 

 

누구에게 대항할 수 있다는 것일까?

집주인과 새로운 집주인이 대상이다. 

새로운 집주인이라 하면 해당 주택을 매입한 주인과 경매로 취득한 낙찰자 모두 포함한다. 

 

그럼 무엇을 행사하면서 대항한다는 말인가?

임차권이다. 

보증금, 월세를  내고 해당 주택을 임차하고 있음을 주장할 수 있다는 말이다. 

 

다시 말해 대항력이 있으면, 기존 집주인은 물론이고 새로운 집주인에게도 임차권을 주장할 수 있다. 

거기에 더해서 새로운 주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있다.

 

반대로 생각해보자. 

대항력이 없다면?

새 집주인에게 임차권을 주장할 수 없다.

그리고 임차권을 주장하며 계약 기간까지 살겠다고 주장하지 못한다. 

새주인이 집을 비워달라고 하면 이사하는 수밖에 없다. 

더 최악은 보증금을 새주인에게 요구할 수 없다는 것이다. 

 

대항력이 얼마나 중요한지 실감이 가지 않나?

그럼 이렇게 중요한 대항력을 어떻게 만들까?

 

 

대항력 확보 방법

아주 간단하다. 

임차 계약을 맺고 주민센터에서 전입신고를 하면 된다.

물론 전입신고하려면 그 집에 거주해야 한다. 

이사 한 후 전입신고 하면 다음 날부터 0시부터 대항력이 생긴다. 

예를 들어 11월 3일 오후 2시에 전입 신고하면, 그날 밤 11월 4일 0시부터 대항력이 생긴다. 

 

 

 

2) 우선변제권

대항력은 집주인이 바꼈을 때 필요한 권리라 했다. 

 

우선변제권은 경매와 관련있다. 

집주인이 대출 원금, 이자를 갚지 못하면 해당 주택이 경매에 넘어 갈 수 있다. 

낙찰되면 경매 매각 대금으로 채권자, 임차권자, 전세권자들에게 돈을 나눠준다. 

 

경매 매각 대금을 나눠주는 순서가 있는데, 우선변제권은 돈을 나눠주는 순서를 정하는 것과 관련이 있다.

 

우선변제권이란 후순위 채권자보다 먼저 보증금의 일부 또는 전부를 받을 수 있는 권리다. 

무슨 말인지 이해하기 어렵다.

천천히 이해해보자.

선순위, 후순위 채권자란 말부터 정리하는 게 순서일 듯 하다. 

 

먼저 채권자란 말은 돈을 받을 권리가 있는 사람을 뜻한다. 

 

선순위, 후순위는 예를 들어 알아보자.

임차 계약을 하면서  등기부를 살펴보니 A은행에서 이미 근저당권이 등기 되어 있었다. 

계약을 한 후 바로 주민센터로 달려가서 근저당 다음으로 확정일자를 받았다. 

한 달 후 다른 세입자가 전세계약을 하고 전세권 등기를 했다. 

순서를 정리하면 아래와 같다. 

1순위 : A은행
2순위: 임차권자 (확정일자 받은 날)
3순위: 전세권자

경매로 넘어가 집이 매각되면 배당 받는 순서는 위와 똑같다. 

먼저 등기를 하거나 먼저 확정일자 받은 사람이 먼저 배당을 받는 것이다. 

시간 순으로 배당 순서가 정해지는 것이다. 

 

선순위에 대해 알아보자. 

A은행은 임차권자보다 선순위다.

 

그럼 후순위는?

전세권자는 임차권보다 후순위가 된다. 

 

우선변제권이란 무엇인지 다시 한 번 되새겨보자. 

후순위권자보다 우선 변제받을 수 있는 권리다. 

위의 예에선 임차권자는 후순위자인 전세권자보다 우선변제권이 있다. 

 

만약 A은행의 근저당설정 등기일보다 확정일자를 빨리 받았다면?

임차인이 A은행보다 선순위가 된다. 

그래서 A은행보다 선순위로 우선변제 받을 수 있게 된다. 

 

다시 예로 돌아가서, 1순위권자인 A은행은 임차권자보다 빨리 등기를 했다. 

그러니 당연히 돈을 먼저 받을 것이다. 

A의 대출을 모두 갚은 후에 2순위권자인 임차권자에게 순서가 돌아간다. 

 

대출금을 갚고도 충분히 남았다면 임차권자도 보증금을 모두 받을 수 있다. 

만약 모자란다면 보증금을 온전히 돌려 받을 수 없을 수도 있다. 

 

마지막이 3순위 전세권자다. 

은행과 임차인에게 갚은 후 돈이 남았다면 전세권자에게도 배당이 된다. 

 

우선변제권이란 후순위변제권자보다 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리를 말한다. 

 

 

* 최우선변제권

위의 예에선 은행이 1순위권자다.

임차인의 경우 1순위권자보다 먼저 변제 받을 수도 있다.

 

1순위 보다도 더 빨리 변제 받기에 최우선변제권이라 부른다. 

 

조건이 필요하다. 

임차 보증금이 법에서 정한 소액보증금 이하여야 한다. 

예를 들어 서울의 경우 보증금 1억 5천만원 이하의 보증금을 소액보증금으로 보고 있다. 

서울에서 1억5천만원의 보증금을 내고 임차계약을 맺었다면 경매에 넘어갔을 때 5천 만원을 다른 채권자보다 최우선적으로 보장 받을 수 있다. 

 

최우선변제권에 해당한다고 하더라도 모든 보증금을 돌려 받을 수 있는 건 아니니 꼭 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하는 것이 중요하다. 

 

 

우선변제권 확보 방법

이 또한 간단하다. 

주민 센터에 계약서를 들고 가서 확정일자를 받으러 왔다고 하면 계약서 뒷면에 확정일자 도장을 찍어준다. 

효력은 마찬가지로 그 다음날 0시부터 발생한다. 

 

최우선변제권은 전입 신고만으로도 효력이 발생한다. 

확정일자가 없다고 하더라도 최우선변제는 받을 수 있다. 

 

 

 

3. 대항력과 우선변제권 헛점

전입신과와 확정일자를 받으면 어느정도 안전은 확보한 셈이다. 

하지만 아직 헛점은 있다.

전입신고, 확정일자를 받은 직후가 문제가 될 수 있다. 

나쁜 의도를 가진 집주인이라면 전입신고, 확정일자의 빈틈을 노린다. 

 

전입신고, 확정일자의 빈틈이 무슨 말인가?

기억하는가?
대항력과 우선변제권 효력이 언제부터 생기는지.

다음날 0시부터 효력이 발생한다.

전입신고, 확정일자 받았다고 바로 효력이 발생하는 것이 아니다. 

전입신고와 확정일자 받은 이후 다음 날 0시까지가 구멍이다.

 

세입자가 전입신과 확정일자를 받은 후 다음날 0시가 되기 전에 집주인이 집을 다른 사람에게 팔아버리거나 대출을 하면 세입자로서는 꼼짝없이 당하게 된다. 

 

대항력 효력이 발생하기 전에 집을 팔아버리면 새주인에게 임차권과 보증금 요구를 주장할 수 없게 되는 것은 물론이다. 

또한 우선변제권 효력이 발생하기 전에 은행에 대출하고 근저당권을 설정하면 후순위로 밀려나 보증금도 우선 배당받기 어렵게 된다. 

 

 

 

 

 

4. 대응방법

이런 헛점에 대해서 국토교통부가 방안을 제시하고 발표했다.
주택임대차 표준계약서에 특약을 명시하도록 제도를 개선했다고 한다. 

특약을 추가하기로 했는데, 그 특약이 어떤 것인지 보자.

 

'임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 집주인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다'

전입신고, 확정일자 다음날 0시까지 집을 팔아서도 안되고, 돈을 빌린 후 근저당권 설정 등기도 하지 않도록 계약서 특약 사항에 특약 문구를 기재하는 것이다. 

 

그런데, 이런 문구 자체에는 아무런 강제력이 없다. 

이를 지키지 않으면 계약을 취소하는건지, 손해 배상은 어떻게 하는지에 대한 언급이 전혀 없다. 

집주인이 이 특약을 지키지 않았을 때 보증금을 보장할 수 없다는 한계가 있다. 

 

이를 보완하기 위해서 계약서의 특약사항에 손해배상에 관한 내용을 추가하면 된다. 

'임차인이 대항력, 우선변제 효력이 발생할 때까지 집주인은 매매나 근저당권을 설정 등을 하지 않는다. 이를 어길 시 보증금을 전액 반환하고 임차인의 손해에 대해 전액 배상한다'

이와 같이 보증금 반환과 손해배상에 관한 내용도 함께 기재하면 더욱 안전할 것이다. 

직접 말하기 어려울 수도 있으니 공인중개사를 통해 이런 특약을 넣도록 유도하는 것도 좋은 방법이다. 

이 특약에 대해 불쾌해하거나 거부한다면 의심해 보는 것도 필요할 것 같다. 

 

손해배상과 관련된 판결이 실제 있으니 계약서에 특약을 제시할 때 확신을 가져도 된다. 

'근저당권 등이 없는 상태로 임대차 계약을 맺기로 했지만, 임대인이 잔금 지급일에 해당 주택에 근저당을 설정했다면 이는 계약 해제 사유에 해당한다. 따라서 손해 배상해야 한다는 판결이 있다.'

 

 

다음으로 중요한 건 등기부등본을 본인이 확인해 보는 것이다. 

등기부등본 핸드폰으로도 가능해졌다. 

주인이 뽑아온 등기부등본은 믿어선 안된다. 

공인중개사는 계약 전에 미리 뽑아서 준비하는 경우도 많다. 

 

먼저, 계약서 작성할 때 본인이 스마트폰으로 등기부등본을 확인할 것을 추천한다. 

전입신고, 확정일자를 받은 이후에도 등기부등본을 반드시 확인해야 한다.

그리해야 전입신고, 확정일자 이전에 소유권이 다른 이에게 넘어갔는지, 근저당이 설정되었는지를 알 수 있으니 말이다. 

 

 

 

 

5. 전입신고와 확정일자 그리고 등기부등본 확인이 핵심

전입신고와 확정일자는 등기보다 절차가 훨씬 간단하다 

쉽고 간단하니 꼭 챙기자. 

등기부등본도 확인하기 쉬워졌다. 

스마트폰으로 바로 확인할 수도 있을 뿐만 아니라, 주민센터의 전자발급기에서도 주소만 입력하면 간단하게 뽑을 수 있다. 

어떤 일이 어떻게 생길지 아무도 알 수가 없다.

집주인이 대출을 갚지 못해 보금자리가 경매로 넘어가거나 집주인이 집을 팔수도 있다.

세입자로선 집주인이 사정을 모두 파악할 수도 없다. 

 

보증금이 전재산이 아닐지라도 많은 비중을 차지할 것이다. 

보증금을 지키기 위한 안전장치니까 꼭 챙기자