계약갱신청구권, 묵시적 갱신 혼동하지 말자.

계약갱신청구권과 묵시적 갱신을 혼동하는 경우가 있다. 두 법안의 내용을 얼핏 보면 비슷해 보인다. 임대인이 혼동해서 세입자와 분쟁이 생기도 한다. 각각의 법안에 대해 간략하게 알아보자. 문제가 될 수 있는 부분도 살펴보자. 

 

 

 

계약갱신청구권

세입자(임차인)는 임대차 계약 기간이 끝나기 전 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인(세입자)에게 계약 갱신을 요구할 수 있다. 

(2020년 12월 10일 이전에 임대차 계약을 했다면 6개월 전에서 1개월 전까지 계약갱신 청구를 하면 된다.)

세입자는 이 권리를 1회에 한해서 행사할 수 있다. 

계약 갱신 기간은 2년으로 한다. 

세입자가 요구하면 1회에 한 해 임대인은 반드시 계약 갱신 청구를 거절 할 수 없다. 

임차 계약 기간은 2년이 보통이다. 여기에 계약갱신청구권까지 2년을 더해서 임차기간이 4년은 보장된다.

세입자에게 최소 4년의 임대 기간을 보장하기 위한 법안이다. 

 

세입자가 계약갱신청구권을 행사하더라도 집주인이 이를 거절할 수 있는 경우도 있다.

집주인이 임대 주택에서 실제 거주할 목적으로 이사하는 경우다. 

꼭 집주인 본인이 아니더라도 부모, 조부모, 자녀, 손자녀도 포함한다. 

형제자매는 포함되지 않는다는 점은 참고하자. 

 

 

 

 

 

묵시적갱신

얼핏보면 계약갱신청구권과 헷갈릴 수 있다. 

집주인, 세입자가 계약갱신청구권과 묵시적 갱신을 혼동해서 실수하는 경우가 있다. 

어떤 실수인지 알아보기 전에 먼저 묵시적 갱신부터 간단하게 알아보자. 

 

'묵시적'이란 단어 뜻에서 대략 파악할 수 있을 것이다. 

묵시적이란 말은 행동이나 말을 드러내지 않는다는 것이다. 

집주인, 세입자 모두 임대차 계약 기간이 끝나기 전 6개월에서 2개월 전까지 임대차 계약에 관해서 아무런 언급이 없다면, 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 계약을 갱신한 것으로 본다는 것이 묵시적 갱신이다. 

 

즉 세입자가 임대차 기간이 끝나기 전 6개월 전부터 2개월 전까지 직접 말을 하지 않고 그 집에 그대로 머물러 있다면, 세입자가 그집에서 계속 살겠다는 의사를 표현한 것으로 본다는 것이다. 

묵시적으로 아무 말 하지 않았지만 말이다. 

 

또 집주인도 세입자에게 보증금이나 월세를 올려 달라하지 않거나, 임대차 계약을 해지 하자는 말을 하지 않았다면, 세입자가 같은 조건으로 살도록 인정하겠다는 것으로 보는 것이다. 

물론 집주인도 묵시적으로 아무말 하지 않았지만 말이다. 

 

임대차 계약 기간 만료 전 6개월부터 2개월까지 둘 다 조용히 있으면 묵시적으로 계약이 동일하게 연장되는 것이다.  

 

'임대차 계약 끝나기 전 6개월 전부터 2개월' 이 기간이 지난 후에는 집주인은 세입자에게 계약 해지를 요구하거나 계약 변경을 요구할 수 없다. 

하지만 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있다. 

계약 해지의 효력은 3개월이 지난 후에 발생한다. 

세입자는 3개월 후에난 집주인에게 보증금을 요구할 수 있고, 집주인은 이때 보증금을 반환할 의무가 생긴다.

 

묵시적 갱신으로 임대차 계약이 연장되는 기간은 2년이다. 

계약갱신청구권 동일하다. 

 

 

 

 

묵시적 갱신 후 계약갱신청구권 행사할 수 있나?

따로 구분해서 정리하기 전엔 둘이 같다고 생각하는 사람도 있다.

계약갱신청구권, 묵시적갱신 이 둘을 혼동해 어떤 실수를 저지를까?

 

집주인이 묵시적갱신을 하면 계약갱신청구권을 행사한 것으로 보는 경우가 있다. 

계약 만료 전 6개월에서 2개월까지 아무 말 안 하면 자동으로 계약이 갱신되니까 계약갱신청구권이 행사된 것으로 보는 것이다. 

실제는 묵시적 갱신인데도 말이다. 

 

묵시적 갱신으로 2년 계약이 연장되고, 다시 2년이 지난 후 집주인이 계약 해지를 통보했을 때, 세입자가 계약갱신청구권을 행사한다면 어떻게 될까?

이때부터 분쟁이 생기게 된다. 

 

세입자 말대로 묵시적 갱신 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있을까?

아니면 집주인 말대로 바로 계약 해지해야 하나?

 

핵심 내용부터 살펴보자. 

국토교통부와 법무에서 발간한 '주택임대차 보호법 해설집'에 이 부분에 대해 명시되어 있다.

내용은 다음과 같다. 

계약갱신청구권은 그 권리를 행사한다는 '명확한 의사'가 있어야 그 권리를 사용한 것이라고 본다.

 

결론이 바로 떠오를 것이라 믿는다. 

명확한 의사와 묵시적이란 단어는 너무나 극명하게 대조되는 단어니까.

 

묵시적 갱신은 일정 기간동안 쥐 죽은 듯이 아무말 말고 조용히 있으면 인정되는 것이고, 계약갱신청구권은 해당 기간 안에 반드시 임대차 계약에 관한 의사를 명확하게 밝혀야 권리가 행사된 것으로 본다. 

 

묵시적 갱신과 계약갱신청구권, 이 두가지 권리의 행사 조건이 완전히 다르다. 

완전 다르니, 따로따로 행사할 수 있다는 결론이 나온다. 

세입자 말대로 묵시적 갱신 이후  다시 계약갱신청구권을 행사할 수 있다는 말이다.

 

집주인은 이점에 대해서 반드시 기억해둬야 할 것이다.

임대차 계약이 끝나기 전 6개월에서 2개월 간 가만히 있으면 안될 것이다.

묵시적 갱신이 되지 않도록 계약 해지나 계약 내용 변경에 관한 의사를 반드시 세입자에게 통보해야 한다. 

 

세입자 입장이라면 이

사실을 알고 있으면 유리하게 활용할 수도 있다.