임차권등기명령과 대항력 그리고 주의할 점

임차권등기명령은 임대차 계약 기간이 끝난 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 필요한 조치다. 임차권등기명령에 대해 알아보고 왜 필요한지 그리고 주의할 점에 대해서 정리했다.

 

 

 

 

 

대항력과 우선변제는 임차 계약 기간 중에만 작동

대항력과 우선변제권을 확보했다면 계약 기간 동안 월세 보증금 걱정은 놓을 수 있다. 대항력과 우선변제권이란 법률용어가 나와서 어렵게 느껴질 수도 있다. 그냥 간단하게 임대차 (월세) 계약서 작성 후 주민센터에 가서 전입신고와 확정일자만 받아도 받으면 보증금에 대한 걱정은 일단 접어둬도 된다.  전입신고는 대항력을 얻게 되고 확정일자를 받으면 우선변제권을 확보할 수 있다. 대항력을 갖추면 임대인이나 새임대인에게 보증금을 반환을 요구할 수 있다. 그리고 우선변제권이 있으면 경매에 넘어가도 보증금을 전부 또는 일부를 확보할 수 있다. 

 

임대차 계약 기간 중에 이 두가지만 해뒀다면 보증금 보호 장치는 잘 작동한다.  그런데 계약 기간이 끝나면 이 보호장치들은 제 역할을 할 수 있을까?

 

계약 기간이 끝난 후 주민등록을 이사할 집으로 옮기거나 또는 새집으로 이사하면 이 안전 장치들은 사라지는 것과 마찬가지다.  집주인이 보증금을 돌려주고 있지 않는 상황이라면 더욱 곤란해진다. 고약한 주인 입장에선 임차인이 이사나갈 때까지 보증금을 돌려 주지 않고 버티면 세입자 입장에선 난감해질 수 밖에 없다. 

 

 

 

 

대항력, 우선변제권도 유지 조건이 있다.

이사부터 나가면 왜 대항력과 우선변제권이 사라질까?

 

권리에는 의무가 뒤따른다고 하지 않던가. 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해선 지켜야 할 것이 있다. 대항력은 전입신고가 필수다. 그와 동시에 세입자가 거주해야 한다는 보이지 않는 조건이 있다. 두 조건이 모두 충족되어야 대항력이 생긴다고 한다. 만약 실제 거주하지 않는다면 대항력은 작동하지 않는다고 한다.

 

계약 기간이 만료되면 세입자는 새집을 알아보고 이사 나갈 준비를 한다. 임대인이 이런저런 핑계를 대면서 보증금 반환을 미룬다고 하자. 세입자가 보증금을 받지 못한 채 새집으로 이사를 나가면 실제 거주 조건이 충족되지 않는다. 또는 새집으로 주민등록을 이전(전입 신고)하면 이 역시 안된다. 

 

대항력 없는 상태에서 집주인이 집을 팔아버리고 잠적해버리면 새주인에게서 보증금을 돌려 달라고 요구할 수 없게 된다. 

 

 

 

 

 

임차권등기명령 신청과 주의점

임차권등기명령 제도가 필요한 것은 이사간 후에도 대항력을 그대로 유지하기 위해서다.  계약이 끝나 이사를 먼저 나가더라도 임차권등기명령을 신청해두면 대항력을 그대로 유지할 수 있다. 뿐만 아니라 우선변제권까지 유지할 수 있게 된다.  

 

임차 주택을 관할 하는 지방 법원 등에 신청할 수 있다. 효력은 임차권이 등기 되었을 때부터 발생한다. 주의할 점은 신청했다고 바로 효력이 발생하는 것이 아니다. 그러니 신청했다고 바로 이사하거나 주민등록을 옮겨서는 안된다. 

 

임차권이 등기된 것을 확인한 후에 이사하는 것이 안전하다.  임차권등기명령 신청하고 등기가 완료될 때까지 시간이 걸리는데, 이 점을 고려해서 되도록이면 빨리 신청하는 것이 좋다.

 

이사를 갈 계획이라면 미리 집주인에게 통보하는 것이 좋다. 왜냐면 묵시적 갱신이라는 제도가 있기 때문이다. 묵시적 갱신이란 임대인이나 임차인이 임대차 계약 기간이 끝나기 전 6개월부터 2개월까지 계약 해지나 계약 조건을 변경하자는 내용을 통보하지 않으면 기존과 동일한 조건으로 임대차 계약을 유지한는 것으로 인정한다는 것이다. 

 

임대인의 경우 임대차 계약이 끝나기 전 6개월부터 2개월 전까지 계약에 대한 거절이나 변경을 통보하지 않으면 묵시적갱신으로 한 것으로 보고 이 기간이 지난 후에는 계약을 해지하거나 변경할 수 없게 된다. 하지만 임차인은 이 기간에 통보하지 않더라도 계약 기간이 지난 후에는 언제든 해지 통보를 할 수 있다.

 

다만 세입자가 계약 해지 통보를 하더라도 효력은 3개월 이후부터란 발생한다는 것을 기억해두자.  3개월 이전에 집주인이 보증금을 돌려주는 경우도 있겠지만 그게 아니라면  3개월이 지나야 임대인에게 보증금 반환을 주장할 수 있게 된다. 임차권등기명령을 신청해야 할 상황이라면 이 사실도 염두해 두고 미리 신청하는 것이 유리할 것이다.