무상임대차 확인서_임대차 보증금 포기 선언

상가주인과 임대차 계약을 작성했다. 이후 확정일자를 받았고 그 날 상가주인은 은행에 대출을 하며 근저당권을 설정했다. 상가 주인이 대출을 받을 수 있도록 임차인은 상가 주인과 함께 무상임대차 확인서를 작성했다. 나중에 상가 주인이 돈을 갚지 못해서 상가가 경매로 넘어가게 되면 임차인의 보증금은 어떻게 될까?

 

 

 

 

 

무상임대차 확인서란

세입자가 보증금이나 월세, 사용료를 내지 않고 무상으로 건물이나 주택 또는 물건 등을 사용한다는 확인서다. 일반 계약서처럼 임차인과 임대인의 인적 사항을 기재하고 보증금이나 월세가 없다는 것을 표시한다. 

 

건물을 담보로 은행에서 대출을 하면, 근저당권을 설정한다. 확정일자를 받은 임차인이 있다는 것을 확인이 되면 대출금의 한도가 줄어든다. 이유는 건물이 경매에 넘어갔을 때 은행에서 경매 대금으로 대출금을 회수할 수 있는 한도 안에서 대출을 해주기 때문이다. 그런데 임차인의 보증금을 먼저 갚은 후에 은행 대출금을 갚는다면 은행입장에선 대출금을 회수할 수 없다. 그래서 임차인의 보증금을 감안해서 대출 한도를 낮추는 것이다.

 

 

 

상가 확정일자와 우선변제권

주택은 전입신고와 확정일자, 상가는 사업자 등록과 확정일자를 받게 되면 우선변제권과 대항력이 생긴다. 대항력은 상가나 주택의 주인이 바뀌더라도 임대기간을 보장받고 계약 기간이 끝나더라도 임차보증금을 돌려 받을 수 있다는 것이다. 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있는 권리이기도 하다. 우선변제권이란 경매에 넘어간 상가의 경락대금에서 보증금을 가장 우선적으로 받을 수 있는 것이다. 

 

 

 

 

 

무상임대차 확인서를 작성한다면

상가의 임차인이 먼저 계약을 했고, 확정일자를 먼저 받은 상황이다. 이후에 은행에 대출을 하면서 근저당권을 설정했다. 보통의 상황이라면 상가가 경매로 넘어간다고 하더라도 임차인의 보증금이 은행의 근저당권보다 우선 보장 받을 권리가 있다는 것이다. 즉 우선변제권이 살아있다는 것이다. 

 

세입자가 상가 주인과 무상임대차 확인서를 작성했다는 것은 세입자가 스스로 이 권리를 포기하는 것과 같다. 은행에서 대출 심사하는 과정에 상가를 조사한다. 이 과정에 무상임대차 확인서를 작성했다는 것은 세입자가 상가 주인에게 보증금 없이 무상으로 사용중이고 임대차계약에서 보증금이 없음을 인정하는 것이다.  나중에 계약이 해지되거나, 소유자가 바뀌더라도 돌려 받을 보증금이 없다는 것을 세입자가 인정하는 꼴이 된다. 

 

또한 경락대금에서 보증금을 우선변제 받을 권리도 포기하 것이다. 또한 낙찰자에게 보증금을 요구할 권리도 사라진 것이다. 경매 중에 대항력이 있는 세입자가 있다고 할 경우 입찰가가 높게 정해진다. 낙찰자는 무상임대차 확인서를 확인하고 세입자에게 돌려줄 보증금이 없는 것을 믿고 낙찰을 받았기 때문이다. 

 

 

 

 

무상임대차 확인서는 보증금 포기 선언

건물의 주인이 월세나 보증금을 깎아주거나 세입자에게 유리한 조건을 제시하면서 무상임대차 확인서를 작성하자고 요구할 경우도 있다. 건물을 매매할 때, 은행에서 대출을 받을 때, 그 집에 임차인이 없다는 것을 확인하고 매매계약이나, 근저당설정이 이루어진다. 이 어떤 경우에도 임차인의 자신의 보증금을 되돌려 받을 수 없게 된다.