양도소득세 계산 방법 은 정해져 있어요. 또 양도소득세 계산기를 활용하면 더욱 빨리 이용할 수 있어요. 용어를 잘 이해하고 있으면 편리합니다. 제대로 활용할 수 있고요. 제대로 확인할 수도 있습니다. 양도소득세 계산기 쉽게 사용할 수 있고요. 계산 순서에 대해 알기 쉽도록 정리했어요.
양도소득세 계산 순서
1. 양도차익
2. 양도소득과세표준
3. 양도소득산출세액
4. 자진 납부할 세액
우리가 양도세득세계산과정에서 최종적으로 찾아야 하는 금액은 '자진 납부할 세액' 입니다. 최종 보스를 잡기 위해선 중간 보스를 잡아나가듯이, 첫번째로 양도차익, 양도소득과세표준, 양도소득산출 세액부터 순서대로 해결해나가야 합니다.
양도차익 구하는 단계
아파트 등을 팔 때 실제 파는 가격(실거래가액)에서 실제 발생한 비용등을 차감하는 단계를 이르는 용어죠.
양도차익= 양도가액 - 취득가액 - 자본적 지출 - 양도비용
아래부터 취득가액, 자본적지출, 양도비용에 대해 각각 정리했습니다.
취득가액
취득할 때 쓰인 비용들이 포함됩니다.
취득세, 등록세, 인지세, 중개수수료, 법무사비용 등이 있습니다.
아파트 같은 주택을 취득할 때 실제 들었던 모든 비용은 취득가액으로 인정해줍니다.
아파트 살 때 들었던 비용들 영수증 꼭 발급받으시고요.
보관할 때도 잊어버리지 않도록 잘 챙겨놓으세요.
자본적 지출
재산의 수명을 더 늘리거나 재산의 가치를 더 높이기 위해 사용된 비용들을 말해요. 이를 필요경비라고도 불러요.
자본적지출과 함께 아래에 나오는 양도비용도 필요경비에 포함됩니다.
엘리베이터 설치, 냉난방장치 설치나 교체, 섀시 교체, 거실 베란다 확장비용, 개량, 확장, 증설 한 비용들은 모두 자본적 지출로 인정해줍니다.
자본적 지출과 반대되는 지출에는 수익적 지출이 있습니다.
본래의 기능이나 가치를 유지하기 위해서 사용되는 지출을 말해요. 필요경비에 포함되지 않아요.
도배, 장판, 싱크대, 주방가구 교체, 옥상 방수 공사, 하수도관 교체, 외벽 도색, 보일러 수리 등이 있어요.
양도비용
집을 파는 과정 즉 양도하는 과정에 직접적으로 지출한 비용을 말합니다.
양도소득세 신고서, 계약서 작성 비용, 인지세, 중개수수료 등이 있어요.
여기 까지가 양도소득세 계산 방법 첫단계인 양도차익을 구하는 방법이에요.
양도소득과세표준 구하는 단계
양도소득과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 인적공제
세금을 계산하기 위해선 세율을 적용해야 하죠.
과세표준이란 세율을 적용하는 세금의 액수말해요.
양도소득과세표준을 구하기 위해선 공제액을 빼줍니다.
공제액에는 장기보유특별공제, 양도소득기본공제가 있어요.
아래에 각각 정리했어요.
장기보유특별공제
3년 이상 보유한 경우, 양도소득금액의 일정비율을 빼주는 제도입니다.
오래 보유할수록 더 많은 금액을 공제해주죠. 장기투자 하라는 거죠.
장기보유특별공제율은 1세대1주택 공제율과, 그 외 부동산 공제율로 나누어서 적용을 합니다.
1세대1주택 공제율은 3년 이상 24% 부터 보유기간이 1년 늘어날 때마다 8%씩 공제해줍니다.
그래서 10년까지 80% 까지 공제를 받을 수 있어요.
그 외 부동산 공제율은 3년부터 6%부터 시작해서 보유기간 1년 늘어날 때마다 2%씩 증가해서 15년까지 30%까지 공제 받을 수 있어요.
하지만 2021년 1월 1일부터 장기보유특별공제 규정이 개정됩니다.
공제율이 절반으로 줄어듭니다.
12%부터 최고 40%까지 공제 받게 개정됩니다.
인적공제
1인당 250만 원을 1년에 한 번 공제해줍니다.
부부 공동 명의일 경우 각각 250만원씩 500만원을 공제 받을 수 있어요.
1년에 2번, 3번 양도거래를 하더라도 인적공제는 딱 한 번만 적용합니다.
여기까지가 양도소득표준과세를 구하는 단계에요.
다음은 양도소득과세표주준에 세율을 곱하는 단계예요.
양도소득산출세액 구하는 단계
세율을 적용하면 양도소득산출세액이 확정됩니다.
양도소득산출세액 = 양도소득세과세표준 × 세율
자진납부할세액 구하는 단계
자진납부할 세액 = 양도소득산출세액 - 감면세액・공제액
양도소득산출세액에 감면세액을 말그대로 감면합니다.
이 세액이 바로 우리가 최종 납부해야 하는 양도소득세입니다.
감면세액에 해당되는 경우로 8년 이상 자기가 직접 경작한 농지, 감면주택, 외국납부세액공제 등이 있습니다.
국세청 홈택스
teht.hometax.go.kr
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