오피스텔 주택 포함 기준, 오피스텔 선택할 때 주의해야 하는 이유

오피스텔 주택 으로 인정되도록 바뀌었어요. 다주택자에 대한 규제 강화로 오피스텔 보유한 분들까지 피해를 보는 상황이 되었어요. 오피스텔을 취득할 때 세금 관련 내용을 모르면 큰 손해를 입을 수 있어요.  주택수 포함 여부, 세율에 대해 알아봤습니다.

 

 

 

 

 

 

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오피스텔 용도

부동산 용도에는 상업용, 주거용으로 나뉘는데요. 오피스텔은 이 두가지 용도를 모두 선택할 수 있어요.  즉 오피스텔은 처음 분양받을 때 또는 매매를 해서 취득할 때 용도가 정해지지 않았다는 뜻이기도 하죠. 주거용 오피스텔 취득한다고 바로 취득세 중과 대상이 되는 것은 아닙니다. 건축물대장상의 용도대로 건축물 취득세율 4%를 적용하죠.

 

 

 

 

 

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오피스텔 주택수에 포함되는 경우

2020년 8월 12일 이후에 오피스텔을 취득하게 되면 주택 수에 포함되게 됩니다.

아파트 분양권, 입주권도 2020.7.10 대책의 시행일인 2020년 8월 12일 이후에 취득한다면 주택수에 포함됩니다. 즉 입주하지 않고 그냥  분양권, 입주권만 가지고 있어도 주택수에 포함이 됩니다. 입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택수에 산정하고 있어요.

 

오피스텔을 산 후에 다시 아파트 등의 주택을 사게 되면 오피스텔도 주택수에 포함되게 됩니다. 오피스텔 취득세를 중과하지는 않지만 새롭게 취득한 주택에 취득세 세율이 높아집니다.

 

 

 

 

 

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오피스텔 주택수에서 제외되는 경우

시행일인 2020년 8월 12일 이전에 오피스텔을 산 경우라면 주택수에서 제외됩니다.  또한 업무용, 상업용 오피스텔은 당연 주택수에서 포함되지 않아요.

 

오피스텔도 마찬가지로 시가표준액이 1억원 이하인 경우 우에 주택 수에서 제외됩니다. 오피스텔 건축물 시가표준액과 그 오피스텔 건물의 부지의 시가표준액(공시지가)을 더해서 1억 원 미만일 경우에 주택수에서 빠진다는 얘기죠. 시가표준액이란 종합부동산세, 재산세, 등록세를 계산하기 위해서 정부에서 정한 금액을 말해요.

 

공시지가가 1억원 이하인 주택은 주택수에서 제외되는 예외사항이 있어요. 이유는 공시지가가 1억 미만인 지역은 주택시장이 침체된 지역으로 간주하고 지원한다는 취지 때문이죠. 하지만 재개발 구역이나 재건축 구역 등은 공시지가가 1억 미만이라도 주택수에 포함됩니다. 개발 사업이 완료되면 공시지가가 월등히 높아집니다. 투기성이 높다고 보기 때문이죠.

 

 

 

 

 

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주택수에 포함될 경우 부동산 세금 변화

오피스텔 취득 후에 주택을 취득할 경우에는 주택에 포함되게 됩니다.

  4.6%(지방소득세0.4%, 농어촌특별세 0.2% 포함) 취득세를 납부했고, 주택을 매입한다고 해서 오피스텔 취득세를 추가해서 거두어들이지는 않아요. 

그 이후에 취득하는 주택에 대해 취득세가 달라집니다. 그리고 재산세, 종합소득세, 양도소득세도 늘어나게 되죠.

오피스텔을 매입하고 새로 주택을 분양받게 되면 새로 취득한 주택에 대해 취득세 중과됩니다.  비조정지역이라면 3%의 취득세, 조정지역이라면 12%의 취득세 세율이 적용되죠. 12%의 취득세율은 기본 세율의 4배에 해당되죠.

 

오피스텔이 주택에 포함됨으로서 재산세가 늘어나게 됩니다. 재산세 과세대상에 오피스텔도 포함되기 때문이죠.

 

재산세가 증가했다면 종합부동산세도 증가할 수 있어요.

 

양도소득세 경우에는 1가구 1주택자라면 세금을 덜 낼 수도 있어요.  5억에 사서 10억에 팔았다면 양도차익은 5억이에요. 여기에 취득세도 필요경비로 세금에서 빼주는데요. 취득세가 높아질수록 필요경비가 커지죠. 양도소득세를 줄여주는 효과가 발생합니다.

무주택자에게  유리 할수도 있지만, 다주택자의 경우는 양도세에 적용되는 세율이 2배로 커집니다. 주택수가 늘어날수록 공제되는 부분도 줄어들죠.

 

 

 

 

 

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취득세도 공부해야 합니다.

다주택자 규제 강화로 취득세 또한 복잡해졌습니다. 여기에 오피스텔까지 더 부담이 되었어요. 오피스텔에 투자할 때 이제는 주택수와 취득세 부분을 충분히 따져보고 선택해야 합니다. 나중에 나에게 정말 필요한 주택을 사려고 할 때 큰 걸림돌이 될 수도 있으니까요. 뿐만 아니라 취득세도 양도세나 종합소득세만큼이나 많은 공부를 필요하게 되었네요.