임대차보호법이 전셋값 고공행진의 원인?

전세사는 사람에게 어려움은 전세금 올려달라는 얘기일 겁니다. 그런데 현재 전국 아파트 전세값이 현재(2021년 9월 23일) 기준으로 23개월 연속 상승중이고요. 앞으로도 한동안 이흐름이 크게 바뀌지 않을 듯합니다.  우리나라 부동산 가격의 시작은 서울이죠. 서울에서 전셋값이 계속 오르고 있는 이유에 대해 확인해봤어요.

 

 

 

 

 

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재건축 이주 수요

서울은 현재 재건축 사업이 활발히 진행되고 있습니다. 물론 규제 정책으로 재건축 사업이 빠르게 진행되지 않는 곳들도 있습니다. 하지만 이미 관리처분계획으로 이주하는 수요가 발생하게 되는데요. 이 재건축 이주자민들로 전세를 찾는 수요가 발생하고 있어요. 앞으로도 재건축, 재개발이 진행됨에 따라 이주민 수요는 꾸준히 발생할거라 볼 수 있어요.

 

 

 

 

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가을 이사철 수요

추석 지나고 이사철이죠. 해마다 발생하는 이사철, 늘 있어왔던 일들입니다. 보통과 같은 상황이라면 전셋값 상승은 평년과 비슷할 수도 있었겠죠. 하지만 임대차보호법 시행으로, 재건축 이주 수요 등의 전셋값 상승 요인과 함께 맞물리면서 전세수요는 늘고, 공급은 줄어 전세금은  더욱더 늘어나지 않을까 합니다. 마치 소득이 많을수록 더 높은 누진세율이 적용되 더욱 많은 세금을 내듯이 말이죠. 

 

 

 

 

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임대차법 시행

사실 이부분이 가장 문제가 되는 부분이 아닐까요? 재건축 이주 수요는 새 아파트를 공급하면서 발생하는 자연스러운 수요라고 볼 수 있어요. 또한 가을 이사철 이사 수요 또한 지금까지 늘 있어왔던 일정이라고 볼 수 있어요. 하지만 임대차법은 사실 인위적으로 만든 법으로 인해  전세물량 공급에 영향을 미치게 되는 것이죠. 강제적이며 인위적이고 부자연스러운 요인이라고 할 수 있어요.

 

사실 작년(2020년) 7월 말부터 시행된 임대차법 이후에 수도권부터 전세난이 시작되었어요. 아직도 진정되지 않고 있어요. 사실은 이미 그 전부터 전셋값은 재작년 10월 이후부터 꾸준히 오르는 상황인 것은 맞아요. 그 이후 지난달(8월)까지 해서 23개월 동안 올라왔던 것인데요. 이 새로 생긴 임대차법이 상승세를 더욱 가파르게 만들었다고 보는 전문가들이 대부분이죠.

 

근거로 지난해 7월 서울의 전세값은 직전 년도에 비해서 4,096만원 올랐지만 임대차법이 통과된 후 1년 만에 1억3528만원으로 3배 이상 증가했다는 점이죠. 2020년 11월부터 1%대의 상승률을 기록하는 중입니다. 1%대의 상승률은 2011년 11월 이후 처음이라 합니다.

 

수도권의 경우는 전세난이 더욱 심각한데요. 작년 한해 상승분이 8.45%으로 높은 상승률을 기록했어요. 하지만 올해 현재 8월까지의 전셋값이 7.51%대라고 하니 올 연말까지 간다면 작년보다 더 높게 상승할 수 있는 상황이죠.

 

 

 

 

 

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임대차보호법의 계약갱신청구권

이번 새 임대차보호법에 계약갱신청구권으로 기존 전세입자는 2년의 전세기간을 보장 받게 되었어요. 전세 계약 만기로 이사를 선택하는 세입자보다 갱신해서 2년 더 거주하는 쪽을 선택한 사람이 늘었어요. 2년을 갱신한 세입자들은 그나마 2년을 벌었지만, 급등해 버린 전세금을 마련할 수 없는 신혼부부, 사회초년생은 서울에서 벗어나 수도권 외곽 지역으로 이사를 할 수 밖에 없게 되었습니다.

 

전세계약갱신청구권 행사로 전세 물량이 공급이 줄어들었다고는 하는데요. 전세계약갱신청구권을 행사한 경우는 사실 전세 물량 축소와는 크게 관련이 없다고 생각이 드는군요. 왜냐하면 전세계약을 갱신하는 경우는 전세 공급 물량과 전세 수요가 일치하는 것으로 볼 수 있으니까요. 무슨 말이냐면 전세 계약 갱신을 하지 않고 이사를 하는 경우 그 집은 전세 물량이 한 채 공급된 것이고요. 세입자도 집을 사서 이사하는 경우가 아니라면 전세 수요자가 될테니까요. 다시 말해 계약 갱신을 한 것은 공급과 수요가 일치했다고 할 수 있으니까요.

 

문제는  앞으로 갱신청구권을 행사한 2년 후가 문제겠죠. 집주인 입장에서 갱신청구권을 염두에 두고 처음부터 높은 전세금을 요구하려고 할테니까요. 또한 현재 전세를 놓는 경우도 마찬가지겠죠. 현재는 전세 물량이 절대적으로 부족한 상황이라 집주인에게 선택권이 있으니까요. 이런 상황이 언제까지 갈지 모르지만 말이죠.

그래서 내년 7~8월이면 임대차법 2주년째를 맞아 계약갱신 만료 물량이 쏟아지면 전세값이 추가적으로 더 상승할 가능성도 있겠죠.

 

또한 계약갱신청구권 행사에 대해 월세로 전환하는 집주인들도 늘어나는 추세라고 합니다. 월세가 포함된 반전세 거래가 7월에 비해 8월에 월등히 증가했다는 자료가 나왔습니다. 전월세거래 중에 월세를 낀 반전세가 40%대에 가깝게 나왔네요.

 

 

 

 

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임대차보호법의 전월세상한제

전월세 상한제는 전월세 보증금을 인상할 때 5%이내로 제한한다는 것입니다. 이에 집주인이 전세를 놓을 때 처음부터 수억 원을 높여서 부르는 경우가 발생하고 있답니다. 전월세 상한제에 대한 집주인들의 해법이랄 수 있겠죠.  집주인과 세입자가 전세금이나 월세 보증금 등에 대해 서로 합의를 보고 결정해오고 있는데, 정부가 일방적으로 제한해버리니 집주인들 입장에선 불합리하다고 여길테니까요. 이런 상황에서 집을 소유한 입장이라면 아예 처음부터 최대한 올려 받는건 당연한 것 아닐까요?

 

전세계약 갱신 물량이 늘어 전세 공급이 줄어드는 것은 당연하고 거기다 전세계약금을 인상할 수 있는 한도가 5%로 제한되면서 월세로 전환하는 집주인들이 늘면서 전세 공급량이 줄어들고 있다는 것이고요. 임대차보호법이 전세공급 축소와 전세금 상승에 큰 영향을 미치는 것은 상식적으로 이해할 수 있는 부분일거 같아요. 이런 추세에서 전세 공급량 감소가 더욱 가속화되리라 예측하는 부동산 전문가들이 많다고 합니다.

 

마찬가지로 내년 7~8월 계약 갱신 만료 물량이 쏟아진다면 그중에서도 월세로 전환되는 물량도 꽤 발생하지 않을까 합니다.