콜옵션에서 행사가격이 낮을수록 프리미엄이 오르는 이유

콜옵션, 풋옵션을 제대로 이해하기 위해선 행사가격과 프리미엄을 이해해야 확실해지는데요. 행사가격, 프리미엄이란 단어를 옵션에서 처음 접하게 되는 분들도 있으리라 생각됩니다. 행사가격과 프리미엄에 대해 쉽게 알아보고요. 행사가격에 따라 프리미엄이 달라집니다. 콜옵션일 경우와 풋옵션일 경우에 각각 서로 반대방향으로 가격들이 움직이게 됩니다. 여기선 콜옵셩일 경우 행사가격과 프리미엄이 달라지는 과정을 적어 봤습니다.

 

 

 

 

 

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행사가격이란

행사가격이란  옵션의 권리를 가진 사람이 옵션에 주어진 권리대로 사거나 팔 때 받고자 하는 가격을 뜻합니다. 예를 들어  분양권을 예를 들어 5억에 아파트를 분양받을 수 있는 분양권을 산 경우 5억이 행사가격이 됩니다. 분양권을 가지고 있으면 주위 시세가 어떻든 그 아파트를 5억에 분양받을 수 있습니다.  주위 아파트 시세가 6억이든 7억이든 약속된 5억에 분양을 받을 수 있게 됩니다. 옵션 소유자는 5억에 살 수 있는 권리를 행사한 것이죠.

 

 

 

 

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프리미엄이란

콜옵션, 풋옵션의 가격을  프리미엄이라고 합니다. 풀어서 얘기하자면, 살 수 있는 권리를 사기 위해 지불한 금액 또는 팔 수 있는 권리를 사기 위해 지불한 금액을 프리미엄이라고 합니다. 아파트 값이 오른다는 가정하에서 분양권을 사려면 프리미엄을 지불해야 하는 것과 같습니다. 위의 예에서 분양권을 사기 위해 지불한 5,000만원을 지불했는데요, 이 가격이 프리미엄이라고 합니다.

 

 

 

 

 

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콜옵션의 행사가격과 프리미엄의 관계

만약 행사가격이 높아지면 프리미엄은 내릴까요 오를까요? 결론부터 말하자면 콜옵션일 경우 행사가격이 높으면 프리미엄은 낮아집니다. 아니 반대로 얘기하는 것이 이해하기 쉽겠네요. 행사가격이 낮으면 프리미엄은 높아집니다.  말이 좀 어렵네요. 무언가를 살 수 있는 권리의 값이 쌀 때, 프리미엄은 비싸집니다. 라고 하면 더 이해하기 쉽겠죠? 값이 올라갈 물건을 살려고 작정하고 있는데, 그걸 싸게 내놓는다면 경쟁자가 많이 붙겠죠. 그럼 값이 오르는 이치하고 비슷하지 않을까요?.

풋옵션은 콜옵션의 반대니까, 콜옵션의 행사가격과 프리미엄의 관계를 뒤집어서 구별하면 될 것이고요. 지금 설명한  관계는 이해하기 위해서가 아니라 간단하게라도 머릿속에 남길려고 한 것이고요. 조금 구체적으로 풀어서 얘기해 보겠습니다.

 

예를 들어서요 영희와 철수가 있는데요.

영희는 분양가 5억짜리 아파트가 입주시기에 주위시세가 7억 이상 오를 것이라고 예상을 하고 있습니다.

철수는 분양가 5억짜리 분양권에 당첨된 상황. 하지만 주위시세가 4억으로 떨어질 것 같아 걱정을 하고 있는 상황입니다.

 

이때 영희는 철수에게 분양권을 자기에게 5천만 원에 팔라고 합니다. 그리고 주위 시세가 오르면  그 아파트를 5억에 사겠다고 제안을 하는 것이죠. 올랐을 때는 분양받겠지만(권리를 행사하겠지만) 아니라면 포기한다는 조건이 있으니 콜옵션이라고 할 수 있죠. 철수 입장에선 주위시세 대비해서 1억을 손해볼까 염려하고 있었는데 지금 당장 5천만 원의 수익을 벌게 되고, 만약 아파트 값이 철수 예상대로 4억으로 떨어져서 영희가 권리를 포기하더라도 철수는 5천만원을 얻게 되고 아파트는 그대로 가지고 있을 수 있습니다. 아파트 값 1억으로 손해를 보게 되더라도 영희에게서 5천만 원을 받게 되니 손해가 줄어들게 됩니다. 앞 일을 모르는 상황에서 철수 입장에선 완벽하진 않지만 자그마한 보험이 하나 생기는 것이죠.

(여기서 분양권 값으로 5천만 원은 프리미엄, 5억 사겠다고 하는 것은 행사가격입니다.)

 

입주할 때가 되어 아파트 시세가 영희의 예측대로 7억까지 올랐다고 가정한다면, 영희와 철수의 이익은 어떻게 될까요?

영희는 부동산에 내놓으면 7억에 팔 수 있는 아파트를 5억에 샀으니 2억을 시세차익으로 벌었고, 여기에  철수에게 지급한 프리미엄 5천만 원을 빼면 순수익은 1억 5천만원이 됩니다.

철수는 영희에게서 아파트값 5억에 프리미엄 5천만  원을 받게 되었습니다. 아파트 값이 7억까지 올라서 마음이야 아프겠지만 철수도 분명 이익을 보게 되었죠.  이렇게 되면 서로 좋은 거래가 성립된 것이죠.

 

물론 영희 입장에선 오를 거라 판단했다면 옵션거래를 하는 것보다  아파트를 사는 것이 더 큰 이익이 생깁니다. 여기선 옵션가격(프리미엄)과 행사가격의 관계를 이해하기 위해서 예화로 들었습니다.

 

 

 

 

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행사가격을 3억으로 낮추면 콜옵션의 가격은?

영희가 행사가격을 5억에서 3억으로 낮춘다면 영희에게는 수익이나 손실은 어떻게 변화하게 될까요? 그러니까 5억의 행사가격을 3억으로 내렸을 때 내렸을 때 프리미엄이 어떻게 될까요?

 

철수는 4억까지 시세가 떨어질 것이라고 예상하고 있는데 3억에 팔라고 하면 철수한테 이 옵션거래는 할 필요가 없습니다. 입주할 때 영희는 1억의 시세차익을 얻게 되겠지만 철수는 영희에게 3억에 파느니 차라리 부동산 사무소에 내놓고 4억에 파는 것이 더 유리하니까요. 옵션거래를 하려면 영희가 분양권의 가격 1억을 더 올려주면 되겠죠. 영희가 이거래를 성사 시키기 위해선 1억의 프리미엄을 더 줘야 한다는 것이고요. 그래야지 철수도 이 옵션거래에 응하겠죠.

 

아파트 시세가 7억으로 올랐을 때 영희와 철수의 수익은 어떻게 변화할까요? 영희 입장에선 5억이 아니라 3억에 7억짜리 아파트를 살 수 있게 된 것이죠. 그럼 시세차익이 2억에서 4억으로 껑충 뛰어오르게 되고요. 행사가격을 낮추니 시세차익이 커진다는 것을 알 수 있죠. 그리고 영희 생각대로 7억까지 오르지 않고 떨어지더라도 이익을 볼 수 있게 되는데요. 주변 아파트 시세가 4억까지 떨어지더라도 영희는 1억의 시세차익을 챙기게 됩니다. 3억 5천까지 떨어지면 영희는 본전이죠. 영희가 지불한 아파트 값 3억에 5천만 원의 분양권 대금이 있으니까요. 주변 시세가 3억 5천만원까지 떨어져도 영희는 안전하다는 것이죠. 철수 입장에서도 이런 가능성을 계산하겠죠? 철수 입장에서도  분양권의 가격을 더 올려 받고 싶어지지 않을까요? 즉 프리미엄을 5천만 원 그 이상을 받고 싶어질 것이란 얘기죠.

 

 

 

 

 

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행사가격을 6억으로 올렸을 경우 옵션의 가격은?

반대로 영희가 행사가격을 6억으로 올린다면 프리미엄은 어떻게 바뀔까요? 즉 행사가격을 올리게 되면 프리미엄은 어떻게 변화할까요? 비싸게 사니까 프리미엄을 낮추는 것은 당연한 것이라고 직관적으로 이해할 수 있습니다.

 

영희는 7억까지 오를거라 예상하고, 행사가격을 6억으로 제안을 했다고 가정해 보겠습니다. 맨처음 이야기를 참고했을 때, 즉 행사가격이 5억일 때 보다는 시세차익이 줄어들겠죠. 주변 시세가 7억일 때 5억에 아파트를 사겠다고 권리를 행사했을 땐 2억의 시세차익을 얻었으니까 6억에 분양을 받게 되었으니 시세보다 1억만 저렴하게 사게 되어버렸죠, 여기에 콜옵션 즉 분양권 대금 5천만 원을 뺀다면 순이익은 5천만원만 남게 되죠. 행사가격이 높아지니 확실히 순이익이 줄어들었습니다.

 

철수는 아파트 값이 4억까지 내려갈 것이라고 예상했는데요. 영희는 6억에 아파트를 사게 되면. 철수 입장에선 정말 땡큐 겠죠. 철수가 예상한 것보다 2억을 더 벌게 되니까요. 영희의 이익은 줄어들고 철수의 이익은 증가한다는 것을 알 수 있습니다. 행사가격이 6억이라면분양권 가격을 0으로 해도 철수는 2억의 시세차익이 발생합니다.  이 사실을 영희가 파악했다면 분양권 가격을 낮춰 달라고 협상할 여지가 생기가 됩니다. 

 

영희 입장에선 시세가 오르지 않는다면 권리를 포기하게 될 가능성이 높아집니다. 시세가 1억 올라도 영희는 포기할 확률이 높아집니다. 이 상태에서 철가 콜옵션거래를 하고 싶다면 프리미엄을 낮춰줘야 되겠죠.

 

 

 

 

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정리

행사가격이 낮아지면 프리미엄은 오른다. 행사가격이 오르면 프리미엄은 내린다. 라고 너무 간단하게 정리가 되어 있더군요. 무책임하다고 느껴질 정도로 간단해서 어떻게 해서 이런 관계가 만들어진걸까 상상해 봤습니다. 내가 이해한 방식으로 이해가 되었다면 좋겠네요.