뉴스테이 - 기업이 공급하는 임대주택

뉴스테이 (New Stay)는 한 때 기대되는 임대 아파트 공급 방식이었다. 임대 아파트 공급 방식에서 큰 기대를 모으는 임대 방식이었다. 비슷한 형태의 임대 아파트로서  뉴스테이 단점을 보완한 공공지원 임대아파트가 있다. 기존의 공공임대아파트와 차이도 비교를 해보았다.

 

 

 

 

 

뉴스테이란

민간 기업형 임대주택이다. 기업이 임대주택 사업에 참여하는 것이다. 현재까지도 임대주택의 공급자는 개인이 절반 정도를 차지한다. 다주택자가 임대 주택을 공급하고 있다는 것이다. 개인이 전세와 월세를 공급하고 있다. 거기에 대략 10%정도가 정부가 지원하는 공공임대주택이다. 여기에 기업이 임대주택 공급에 참여하게 한다는 것이다.

 

현재 공급되는 아파트의 수준이 유지되면서 안정적으로 월세를 살 수 있도록 하는 것이다. 즉 중산층을 위해서 만든 임대주택이다. 다주택자 등의 개인이 공급하는 아파트를 기업에서 제공하고 보다 안정적인 생활을 할 수 있도록 하는 것이다. 임대료 인상 제한은 있다. 하지만 월세가 시세에 맞춰지는 것은 당연하다.

 

신청자격은 없다. 19세 이상이면 국민이면 신청가능하다. 청약통장, 주택 소유 여부, 소득수준과 관계없다. 임대 사업자가 지켜야 할 의무임대기간 8년이다. 이후에 뉴스테이를 분양전환을 할지는 임대사업자가 결정한다.

 

기업에서 임대 주택을 제공하는 것이니 아파트 수준은  일반분양 아파트와 같다고 이해하면 된다. 또한 수준 높은 주거 서비스를 제공한다.  사업자가 처음에 약속한 주거 서비스를 제공하는지 확인하기 위해 2년만다 주거 서비스 인증제를 도입했다. 즉 기업이 약속을 잘 지키는지 2년마다 확인한다는 것이다. 준공 시에만 확인하게 되면 처음만 지키는 척하다가 나중에는 은근슬쩍 지키지 않는 경우를 방지하기 위해서다.

 

월세 수준은 중산층 수준보다 높다는 의견이 많다. 기업 입장에선 임대 시장의 시세에 맞추는 것이 당연하다. 공공임대아파트를 자주 접하니  임대 아파트는 저렴해야 한다는 선입견이 자리잡고 있을 수 있다. 뉴스테이는 사실상 공공임대아파트하고는 거리가 멀다. 그러니 주위 시세와 입지를 살피고 주변 시세에 합당한지를 보고 판단하는 것이 좋다.

 

 

 

 

 

 

뉴스테이 도입 배경

다주택자들이 독점적으로 공급하고 있는 주택임대 시장에서 민간 기업이 중심이 되는 기업형 임대주택은 각광받을 가능성이 높았다. 그 이유에 대해 잠시 알아봤다.

 

서민의 주거 안정

뉴스테이를 도입할 당시인 2017년에 920만 가구가 임차가구다. 즉 920만 가구가 세를 살고 있었다. 그런데 이 임차가구에게 주택을 공급하는 공급자가 바로 개인들이다. 이 개인들은 당연히 다주택자들이다. 전체 가구수의 50%에 해당하는 가구수다. 이정도면 대한민국의 임대사업은 다주택자들이 독점하고 있는 것 아닌가? 

개인 상황에서 임대료를 많이 올리거나, 갑자기 집을 비워달라고 하거나, 임대기간이 2년으로 짧아서 생활하기가 불안하다.

 

 

 

관련 기관의 예산 부족

중산층의 안정적으로 생활할 수 있도록 하기 위해선 임대주택이 충분히 공급되어야 된다. 저소득층이나 청년계층을 지원하는 목적으로 임대주택을 공급하고 있었고, 국민 평형 이하의 꼭 필요한 사람에게만 혜택을 주기 위해 공급하는 것이 대부분이었다. 정부 주도로 공공임대주택을 공급을 제한하는데는 예산 부담이 존재했기 때문이다. 임대주택 공급 사업을 전담하다시피 해야 하는 LH공사의 비용 부담은 더욱 높았다. LH는 택지를 팔아서 번 수익으로 공공임대주택 운영 적자를 메꿔가고 있는 상황이었다. 그마저도 택지 공급이 점차 감소하게 되었고 적자 메꾸기도 한계에 달하게 되었다. 이런 상황에서 공공임대를 계속 늘리면 공공기관의 부채는 점점 늘어나게 된다. 국가 경제 전체에 부정적인 영향을 주게 된다.

 

 

 

 

 

 

변화

박근혜 정부가 제시했을 때기업형 임대주택 시대로 가야 하는 것은 맞지만 어떻게 가야 할지에 대한 구체적인 방안은 아직 정해지지 않았다.  적폐 청산 정책으로 판단한다면 부동산 시장에서 잃을 것이 많은 것은 사실이다.  우리나라 부동산 시장은 다주택자가 쥐고 흔드는 전월세 시장이라는 프레임을 영원히 벗어나지 못할수도 있다.

 

월세가 비싸다는 여론의 반영된 듯 하다. 현재는 뉴스테이 방식에 공공성을 강화한 공공지원 민간임대주택을 시행하고 있다.  원래 뉴스테이를 홍보하기 위한 블로그 페이지나 관련 페이지는 공공지원 민간임대주택으로 바뀌었다.  2017년 이후 뉴스테이에 관한 개정이나 정보가 업데이트 되고 있지 않는 상황이다.

 

주변 시세의 90~ 95%, 70~85% 수준에서 월세를 정한다는 규정에서 뉴스테이 월세가 비싸다는 여론이 반영된 듯 하다.

 

 

 

공공지원 민간임대주택

​

뉴스테이와 비슷한 형태인 공공지원 민간임대주택에 대해 잠시 알아보자. 공공지원 민간임대주택이 정식 명칭이다. 가끔 뉴스테이라고 부르는 경우도 많지만, 실질적으로는 다르다. 청약Home이나 사이트에서 공공지원 민간임대주택에 청약신청할 수 있다. 

 

세입자가 8년간 거주하면서 임차료( 월세 ) 는 1년마다 기존 임차료에서 5%이내에서만 올릴 수 있게끔 만들었다. 이점은 뉴스테이와 같다. 월세가 적정한 수준에서 오르고 8년간 이사 걱정 없이 임차인들이 안정적으로 생활할 수 있다.

 

기존에는 입주시 임대료 제한이 없었다고 한다. 뉴스테이를 말한다. 공공지원이 지원하므로서 현재는 월세 시세보다 90~95% 수준으로 정했다. 무주택자가 우선 공급 받을 수 있도록 입주자격도 강화했다. 뉴스테이는 자격 제한이 없었지만 공공은 아무래도 저소득층이나 무주택자에게 우선권을 준다.

전체 세대수의 20%는 청년 세대를 위해서 주변 월세 시세의 70~85% 수준으로 정했다. 

 

공공이 지원하는 아파트는 자격뿐만 아니라 주택 규모도 제한을 한다. 주택 규모란 평형을 말한다. 당연히 전용면적 85㎡ 이하다.

 

 

 

 

공공임대주택

행복주택, 국민임대, 영구임대 등의 공공 임대는 특정계층을 위해서만 제공되는 임대아파트였다. 즉 행복주택은 대학생, 신혼부부, 사회초년생 등의 젊은 세대를 위해서 공급되었고, 국민임대나 영구임대 아파트는 저소득층을 위해서 공급되었다. 최소 생계를 유지하기 위해 공급 되었으니 주택 규모도 소형 평수로 제한된다. 40㎡, 60㎡등의 소형 평형이 많다.