월세 주택임대소득

월세가 연간 2천만 원 이하라면 종합소득세 비과세된다는 사실은 잘 알려져 있습니다. 하지만 2019년 이후부터 이런 특혜가 많이 줄었습니다. 2천만 원 이하라도 신고를 해야 하는 경우도 생겼습니다. 과세되는 경우와 비과세 되는 경우를 정리했습니다.

 

 

 

 

 

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월세 연간 2천만 원 이하일 경우 비과세 되는 경우 그리고 과세되는 경우

월세가 연간 2천만 원이라도 과세, 비과세로 구분되는 큰 기준은 주택 수입니다.

크게 봤을 때 1주택자, 2주택자, 3주택자 이상으로 분류가 됩니다.

1주택자는 비과세 기회가 있습니다.

하지만 2주택자, 3주택 이상 소유자는 비과세 기회는 전혀 없습니다.

1주택자는 비과세를 받을 수도 있고 과세가 될 수도 있습니다.

2주택자, 3주택 이상 소유자는 무조건 과세됩니다.

다만 분리과세냐 종합과세냐의 차이입니다. 

분리과세로 세금을 적게 낼 기회를 잡느냐, 종합과세로 세금을 많이 내느냐 입니다.

주택수에 따라 어떻게 달라지는지 알아봤습니다.

 

 

 

 

 

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1주택자

1주택자가 임대사업을 하며 연간 월세 소득이 2천마 원 이하이거나  2천만 원을 초과하더라도 비과세가 적용됩니다.

하지만 1주택자라도 과세되는 경우도 있습니다.

1주택자는 연간 월세 소득이 2천만 원은 기준이 아닙니다.

주택의 기준 시가 9억을 기준으로 과세, 비과세로 나뉩니다.

 

9억 초과의 주택을 한 채로 임대사업을 할 경우

이때는 2천만 원을 초과하면 종합과세가 적용됩니다.

반대로 2천만 원 이하라면 분리과세나 종합과세 중 선택해서 세금을 낼 수 있습니다.

 

 

 

9억 이하의 주택을 한 채 가지고 임대사업을 한다면

2천만 원 초과든 이하든 상관없이 비과세가 적용됩니다.

 

 

 

기준 시가가 9억은 시세로 12~13억 원 정도입니다.

2천만 원 이하 때는 분리과세 종합과세 중 선택할 수 있는데요.

분리과세는 14%의 세율이 적용됩니다.

반면 종합과세는 6~45% 세율이 적용됩니다.

소득이 많지 않다면 오히려 종합과세 6% 세율이 유리할 수도 있습니다.

분리과세, 종합과세 중 선택할 수 있도록 했습니다.

 

 

 

 

 

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2주택자

2주택자가 가장 심플합니다.

연간 월세 소득 2천만 원 초과하냐, 이하냐가 기준입니다.

예상한대로입니다.

2천만 원 이하면 종합과세 또는 분리과세 중에 선택할 수 있습니다.

2천만 원 초과하면 무조건 종합과세됩니다.

다른 소득과 합산되면서 누진세율이 적용됩니다. 

세부담이 더 커지겠죠.

 

 

 

 

 

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3주택이상

3주택자 또한 2주택자와 비슷합니다.

'2천만 원 이하는 종합과세 또는 분리과세 중에서 선택, 초과하면 무조건 종합과세' 2주택자와 같습니다.

하지만 차이가 있습니다.

2주택자는 월세만 계산합니다.

월세 합산한 금액만으로 과세냐 비과세냐 판단하고 종합소득세 과세표준을 계산합니다.

하지만 3주택자는 월세에 간주임대료까지 더합니다.

 

간주임대료는 임대보증금 3억 이상일 경우에만 계산합니다.

보증금 3억을 은행에 맡긴다면 이자가 발생합니다.

이 이자도 임대사업자의 소득이 되죠. 

 

보증금에 대한 이자 수익도 월세로 보고 계산한다는 거죠.

월세로 간주한다고 해서 간주임대료라 합니다.

3주택자는 월세에다 간주임대료까지 더해서 계산하니 2천만 원을 초과하기도 그만큼 쉽습니다.

종합과세가 될 가능성이 높아집니다.

또한 소득이 더 많이 계산되니 종합소득세 과세표준액도 더 커지게 됩니다.

3주택 이상 소유한 사람에게는 패널티가 주어진다고 볼 수 있습니다.