조정대상지역 2년 거주조건

조정대상지역 2년 거주 조건은 1세대 1주택자 양도세 비과세를 받기 위한 필수 조건이 되었습니다. 하지만 예외 없는 원칙 없죠. 2년 거주하지 않아도 양도세 비과세 받을 수 있는 경우를 정리했습니다.

 

 

 

 

 

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조정지역 공고일 전에 주택을 취득할 경우

거주기간 조건을 적용할지 말지는 주택을 취득한 날짜와 조정지역 공고일을 기준으로 판단합니다.

취득한 날짜가 조정지역 공고일보다 빠르다면 2년 거주하지 않아도 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

조정지역으로 지정될지 모르고 주택을 취득했기에 선의의 계약자를 보호하자는 취지죠.

 

 

 

 

 

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거주기간을 판단할 때 주택 취득일

주택을 양도는 계약서 작성, 잔금지급, 소유권이전등기의 과정을 거쳐 주택이 명의로 바뀝니다.

부동산을 매매 계약서를 작성한 날? 아니면 잔금지급일? 등기접수일? 

 

 

 

원칙

부동산의 취득시기는 잔금지급일이 원칙입니다.

계약금을 지급하고 매매계약서를 작성하고 조정대상지역으로 지정된다면? 그리고 조정지역이 된 이후에 잔금을 지급했다면,

원칙대로라면 2년 거주해야 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

 

 

 

예외

하지만  매매계약을 할 때 계약자들은 조정대상지역으로 지정될지 대부분 모릅니다.

계약자를 보호하기 위해서 계약금을 지불한 날을 취득일로 봅니다.

조정대상지역 이전에 매매계약을 작성하고 계약금을 지급했음을 증빙하는 서류를 제출해야 합니다.

그리고 반드시 기억해야 할 것이 있습니다. 

계약금을 지급할 때, 매수인은 반드시 무주택자여야 한다는 것입니다.

만약 계약금을 지급할 때 매수인이 주택을 소유하고 있다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다.

주택을 가진 사람은 잔금을 지급했을 때를 취득한 날로 본다는 것이죠.

 

 

 

주택 소유자라면

유주택자가 잔금 지급하고 난 후에 조정대상지역으로 지정되었다면 거주조건을 지켜야 할까요?

조정대상지역 지정 전에 잔금을 지급해서 주택을 완전히 취득했지만, 1세대 2주택자가 됩니다.

만약 이사한 후 기존 주택을 1년 안에 양도한다면 일시적 1세대 2주택으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

그 후 새로 취득한 주택까지 마저 판다면, 1세대 1주택자로 2년 거주하지 않아도 양도세 비과세를 받을 수 있을까요?

이때는 2년 거주하여야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

개정되면서 조정대상지역에선 다주택자가 모든 주택을 처분하고 1세대 1주택자가 되었을 때부터 2년 이상 보유하여야 합니다. 

 

 

 

 

 

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임재주택 거주기간 배제

주택 소유자가 소득세법상 사업자등록을 하거나 민간임대주택법에 따라 임대사업자등록을 한 경우에는 2년 거주조건이 배제됐었습니다.

두가지 조건을 충족해야 합니다.

먼저 임대의무기간을 반드시 채워야 하고요. 

다음으로 연 5%이상 임대료를 올려선 안되는데요, 임대료 증액한도를 지켜야 한다는 것이죠.

2019년 12월 15일 이전에 사업자등록이자 임대사업자 등록을 신청한 경우엔 위 조건만 잘 지켜주면 2년 거주조건은 적용되지 않았습니다.

 

하지만 조정지역안에서  2019년 12월 17일 이후 새로 임대등록하는 주택에 대해선 2년을 거주하여야 1세대 1주택자로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

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분양권

분양권을 취득했을 때는 비조정대상지역이었지만, 아파트를 등기 하기 전에 조정대상지역으로 지정되는 지역도 있습니다.

분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다. 

분양권 또한 취득시점은 잔금지급일이 원칙입니다.

그래서 2년 거주조건을 지켜야 비과세 받을 수 있죠.

하지만 분양권도 분양권 계약금을 지급하고 매매계약을 체결한 증빙서류를 제출했고, 

분양권 매매계약을 체결할 때 무주택자라면 2년 거주하지 않아도 비과세 받을 수 있습니다.