다가구주택 용도 변경 함부로 하면 안되는 이유

다가구주택 용도 변경 함부로 하면 안 됩니다. 양도할 때 세금이 달라질 수 있기 때문입니다. 다세대주택과 다가구주택의 각 조건은 서로 비슷합니다. 살짝 용도 변경을 하더라도 다가구주택이 다세대주택으로 바뀔 수 있기 때문입니다.

 

다가구주택과 다세대주택은 세법에서 주택수를 계산해서 정할 때 차이가 발생합니다. 

 

 

 

 

 

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다가구주택, 다세대주택의 비슷한 점과 차이점 

우리가 흔히 알고 있는 상가주택, 원룸은 다가구주택입니다.

그리고 우리가 잘 알고 있는 빌라는 다세대주택에 포함됩니다.

 

다가구주택과 다세대주택에는 방,주방,거실, 화장실이 있는 공간이 여러 개로 나누어져 있습니다.

주택 단위의 공간이 여러개 나누어져 있는 모습에선  큰 차이가 없어 보입니다.

하지만 잘 알다시피 건물을 소유하고 있는 주인은 각각 다릅니다.

 

1층은 상가, 2층 전세, 3층 독채로 주인이 거주하는 상가주택, 여러 세입자들이 살고 있고, 주인이 그 원룸 건물에서 살거나 다른 곳에서 거주하는 원룸도 다가구주택에 포함됩니다.

원룸의 경우는 주인이 거주하며 원룸에 세를 내는 경우엔 1세대 1주택가 됩니다.

 

빌라의 경우 4층 이하의 건물로서 방, 거실, 주방,화장실을 가지고 있는 주택을 여러 채 있습니다.

하지만 다가구주택과는 달리 다세대주택의 주인들이 각각 다릅니다.

각각의 주택에 대해 소유주가 다 다릅니다.

혹은 한 사람이 다세대주택 건물 안에서 두 채 이상의 호수를 소유할 수도 있죠.

이때는 집을 두 채 이상 소유하는 것으로 봅니다.

각각의 호수에 대해 소유권 등기가 각각 달리 이루어지는 것이죠.

 

 

 

 

 

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다가구주택과 다세대주택 판단기준 

다가구주택과 다세대주택 판정 기준이 서로 비슷하기 때문입니다.

그 기준을 각각 살펴보겠습니다.

 

다가구주택 기준은 바닥면적이 660㎡(200평)이하, 19세대 이하, 3개 층 이하의 주택일 경우입니다.

다가구주택에 지하층에 주택이 있다고 하더라도 주택에서 제외됩니다. 

 

다세대주택 기준은 바닥면적 660㎡(200평)이하, 세대수 제한 없고, 4개 층 이하의 주택일 경우입니다.

다세대주택에 지하층에 주택이 있다면 당연히 주택으로 봅니다. 

 

 

 

 

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다가구주택 용도 변경 함부로 하면 안되는 이유

조건을 잘 살펴 본다면, 세대수를 늘리거나 주택 층수를 늘리게 되면 다세대주택으로 바뀌게 됩니다.

주택 층수가 늘어나는 경우가 상대적으로 많습니다.

 

예를 들어서 4층 건물에 1층에 상가, 2층, 3층에 월세나 전세를 놓고 4층에 주인이 살고 있는 상황입니다.

바닥면적이 200평 이하라면 이 건물은 다가구주택이죠.

4층 건물이라고 하더라도 다세대주택이 아님을 유의해야 합니다.

다가구주택은 3층 이하, 다세대주택은 4층 이하라고 했지만, 여기서 말하는 층수는 주택의 층수를 말합니다.

이 건물에는 주택이 3개  층이 있고, 상가가 1개 층이 있는 상태입니다.

그러므로 다가구주택인 것이죠.

 

경기가 안 좋아지면 장사도 잘 안됩니다.

폐점을 하며 상가가 공실이 나거나 상가 세가 잘 나가지 않을 수 있고요.

이때 집주인은 상가로 세를 내기는 어려울 거라 판단하면서 상가를 주택으로 개조해서 세를 내는 방법도 생각해 낼 수 있죠.

상가를 주택으로 변경한다면 주택의 층수가 한 층 늘어나게 됩니다.

결과적으로 주택 층수가 4개로 늘어나게 되죠.

 

주택 층수가 늘어나니 다세대주택이 되어 버립니다.

빌라처럼 되는 것이죠.

1층의 주택, 2층의 주택, 3층의 주택, 4층의 주택들을 각각의 등기할 수 있는 주택처럼요.

1채의 주택을 가지고 있던 1세대 1 주택자가 4채의 주택을 가지고 있는 다주택자가 되는 것입니다.

 

1세대 1주택자로 비과세 혜택을 받을 수 있었지만, 다세대주택으로 바뀌면서 오히려 양도세 중과세 대상이 되어버립니다.

양도할 경우 자기가 거주하던 4층에 대해선 1세대 1 주택으로 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

하지만 나머지 3채의 주택에 대해선 중과세가 적용됩니다.